Z jakiego przepisu wynika obowiązek przeglądu gazowego?
Obowiązek wynika z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy – . Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego musi poddawać go kontroli okresowej co najmniej raz w roku, polegającej m.in. na sprawdzeniu stanu technicznego:
- instalacji gazowych,
- przewodów kominowych – dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.
Zwolnienie przewidziane w art. 62 ust. 2 dla budynków jednorodzinnych dotyczy wyłącznie kontroli elementów narażonych na wpływy atmosferyczne. Nie obejmuje instalacji gazowej ani przewodów kominowych. Jeśli w domu jest gaz, przegląd jest obowiązkowy.
Jak często trzeba robić przegląd gazowy?
„Co najmniej raz w roku” oznacza w praktyce kontrolę w każdym roku kalendarzowym. Przepis nie wymaga zachowania dokładnie 12 miesięcy przerwy. Jeśli przegląd odbył się w listopadzie, kolejny może odbyć się we wrześniu następnego roku – ważne, by w każdym roku była jedna kontrola. Dlaczego wrzesień to dobry moment na przegląd, piszemy w tekście kiedy zrobić przegląd gazowy.
W przypadku nowego budynku pierwsza kontrola roczna przypada w roku następującym po roku, w którym obiekt oddano do użytkowania.
Duże obiekty: dwa razy w roku
Częstsze kontrole dotyczą:
- budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m²,
- innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m².
W takich obiektach zakres kontroli rocznej (w tym instalację gazową) sprawdza się co najmniej dwa razy w roku – do 31 maja i do 30 listopada. Osoba przeprowadzająca kontrolę ma 7 dni od jej zakończenia na zawiadomienie właściwego organu nadzoru budowlanego.
Kontrola pięcioletnia nie zastępuje rocznej
Raz na 5 lat budynek przechodzi szerszą kontrolę (art. 62 ust. 1 pkt 2), obejmującą stan techniczny całego obiektu oraz badania instalacji elektrycznej i piorunochronnej. Nie znosi ona corocznego przeglądu gazowego. W roku, w którym terminy się pokrywają, można przeprowadzić jedną kontrolę obejmującą oba zakresy, o ile protokół jednoznacznie to potwierdza.
Kto organizuje przegląd gazowy?
Odpowiedzialność spoczywa na właścicielu lub obiektu budowlanego. Jak to wygląda w praktyce:
| Rodzaj nieruchomości | Kto zleca przegląd | Rola użytkownika |
|---|---|---|
| Dom jednorodzinny | Właściciel | – |
| Blok (wspólnota, spółdzielnia) | Zarządca lub administrator | Udostępnienie mieszkania |
| Mieszkanie na wynajem w bloku | Zarządca budynku | Najemca udostępnia lokal |
| Dom na wynajem | Właściciel (chyba że umowa przenosi zarządzanie) | Najemca udostępnia dom |
| Budynek usługowy, biurowy | Właściciel lub zarządca | Najemcy udostępniają lokale |
W budynkach wielorodzinnych zarządca zleca przegląd całego budynku, obejmujący także instalację w mieszkaniach. Mieszkańcy mają obowiązek umożliwić dostęp do tych elementów, które znajdują się w lokalach. Jeśli ktoś nie wpuści kontrolującego, protokół odnotuje brak dostępu – a zarządca powinien wyznaczyć kolejny termin. Prawa i obowiązki w takiej sytuacji opisujemy w artykule lokator nie wpuszcza na przegląd gazowy.
Najem a obowiązek przeglądu
Umowa najmu nie przenosi automatycznie obowiązku z art. 62 na . Odpowiada właściciel lub zarządca. Najemca powinien jednak umożliwić kontrolę i informować o usterkach, np. zapachu gazu czy uszkodzeniu przewodu przyłączeniowego kuchenki. Konsekwencje pominięcia przeglądu przy wynajmie opisujemy w tekście brak przeglądu gazowego w mieszkaniu na wynajem.
Czy przegląd gazowy i kominiarski robi się razem?
W budynkach mieszkalnych stan instalacji gazowej powinien być kontrolowany równocześnie z kontrolą przewodów wentylacyjnych i spalinowych. Nie oznacza to, że jedna osoba musi mieć uprawnienia do obu zakresów:
- instalację gazową sprawdza osoba z w odpowiedniej specjalności albo z kwalifikacjami dozorowymi w zakresie gazu – szczegóły w tekście kto może wykonać przegląd instalacji gazowej,
- przewody kominowe (dymowe oraz grawitacyjne spalinowe i wentylacyjne) sprawdza m.in. .
Protokół z kontroli przewodów kominowych sporządza się elektronicznie w systemie . Protokół z kontroli instalacji gazowej to osobny dokument. Zasady kontroli kominiarskiej opisujemy w artykule przegląd kominiarski: kto jest zobowiązany i jak często.
Co zawiera protokół z przeglądu?
Zgodnie z art. 62a Prawa budowlanego powinien wskazywać co najmniej:
- datę kontroli,
- dane kontrolującego, informacje o jego uprawnieniach lub kwalifikacjach oraz jego podpis,
- właściciela lub zarządcę oraz dane obiektu,
- zakres kontroli i ustalenia, w tym nieprawidłowości,
- zalecenia z terminami ich wykonania,
- zalecenia z poprzednich kontroli, które nie zostały wykonane.
Do protokołu dołącza się także dokumenty potwierdzające uprawnienia w przypadkach określonych w art. 62a ust. 4–5, z uwzględnieniem przewidzianych tam wyjątków. Więcej o treści dokumentu piszemy w artykule co musi zawierać protokół z przeglądu gazowego.
W prowadzonej według nowych przepisów, w tym w , kontrolujący dokonuje wpisu w ciągu 7 dni od zakończenia kontroli. W papierowych książkach prowadzonych na dotychczasowych zasadach wpisów dokonuje właściciel, zarządca lub osoba upoważniona do prowadzenia książki.
Domy jednorodzinne nie muszą prowadzić KOB, ale dokumentację użytkowania budynku mieszkalnego, w tym protokoły kontroli, należy przechowywać przez okres istnienia budynku (§ 9 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych).
Co grozi za brak przeglądu?
Niezapewnienie kontroli okresowej jest wykroczeniem zagrożonym grzywną (art. 93 pkt 8 Prawa budowlanego). Organ nadzoru budowlanego może też nakazać usunięcie nieprawidłowości, a w skrajnych przypadkach zakazać użytkowania obiektu lub jego części.
Poważniejsze konsekwencje mają usterki stwarzające zagrożenie wybuchem, pożarem lub zatruciem. Muszą zostać usunięte w czasie kontroli albo bezpośrednio po niej, a kontrolujący przekazuje kopię protokołu do nadzoru budowlanego (art. 70 Prawa budowlanego).
Osobną kwestią jest ubezpieczenie. Brak obowiązkowego przeglądu może mieć znaczenie przy ocenie roszczenia zgodnie z , ale nie oznacza automatycznie odmowy wypłaty odszkodowania. Warto sprawdzić zapisy swojej polisy.
Kiedy potrzebne jest sprawdzenie instalacji poza przeglądem rocznym?
Przegląd roczny nie zastępuje działań po zdarzeniach takich jak:
- naprawa, wymiana lub przebudowa fragmentu instalacji – po pracach sprawdza się szczelność; zakres badania zależy od wykonanych robót i rodzaju instalacji. , wymagana m.in. po remoncie lub przebudowie instalacji objętej § 44 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, jest odrębną procedurą od sprawdzenia szczelności połączeń – różnice opisujemy w tekście próba a kontrola szczelności gazu. Wymaga się jej również przed ponownym użytkowaniem takiej instalacji wyłączonej na ponad 6 miesięcy,
- wymiana kuchenki lub kotła – podłączenie i sprawdzenie szczelności wykonuje osoba z kwalifikacjami,
- wyczuwalny zapach gazu – nie używaj ognia, nie włączaj ani nie wyłączaj urządzeń elektrycznych i nie korzystaj z telefonu w zagrożonym miejscu. Zamknij zawór gazu i otwórz okna tylko wtedy, gdy możesz zrobić to bezpiecznie. Opuść zagrożone miejsce i z zewnątrz, z bezpiecznej odległości, zadzwoń pod 992 (pogotowie gazowe dla gazu sieciowego) lub 112 (zagrożenie, także przy ). Pełną procedurę opisujemy w artykule zapach gazu i awaria gazu: co robić krok po kroku.