Kto jest zobowiązany do przeglądu kominiarskiego?
Co do zasady obowiązek zapewnienia kontroli spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu – wynika to z art. 61 i art. 62 ust. 1 . W domu jednorodzinnym najczęściej będzie to właściciel, a w budynku wielorodzinnym za przewody wspólne zwykle odpowiada wspólnota, spółdzielnia albo zarządca, ale to też nie oznacza, że każdy element w lokalu automatycznie jest po stronie administracji. Przy indywidualnym kotle, piecyku gazowym, kominku lub przeróbkach w lokalu trzeba sprawdzić dokumentację budynku i zasady przyjęte w danej nieruchomości.
Najemca nie powinien organizować takich kontroli zamiast właściciela, chyba że wynika to z jasnych ustaleń umownych i nie zwalnia właściciela z odpowiedzialnej kontroli stanu lokalu. W praktyce najemca powinien udostępnić lokal, zgłaszać objawy problemów i nie blokować dostępu do przewodów, urządzeń oraz kratek. Właściciel powinien natomiast pilnować terminów, dokumentów i zaleceń po kontroli.
W budynkach wielorodzinnych częstym problemem jest założenie, że „administracja na pewno wszystko sprawdza”. Kontrola pionów i części wspólnych nie zawsze rozwiązuje pytanie, kto odpowiada za urządzenie podłączone w lokalu, za samowolnie przerobioną wentylację albo za niedopuszczenie kominiarza do mieszkania. Dlatego po każdej kontroli warto wiedzieć, jaki dokładnie zakres objęto protokołem.
| Typ nieruchomości | Kto organizuje kontrolę | Obowiązki pozostałych osób |
|---|---|---|
| Dom jednorodzinny | właściciel | domownicy: zgłaszanie objawów (sadza, cofanie dymu, zapach spalin) |
| Blok we wspólnocie mieszkaniowej | zarząd wspólnoty lub zarządca – przewody i części wspólne | właściciel lokalu: udostępnienie mieszkania, urządzenia w lokalu, usunięcie samowolnych przeróbek |
| Blok spółdzielczy | spółdzielnia | członek lub najemca: udostępnienie lokalu, zgłaszanie usterek |
| Wynajmowane mieszkanie lub dom | właściciel (wynajmujący) albo zarządca budynku | najemca: udostępnienie lokalu, niezasłanianie kratek, zgłaszanie problemów |
| Lokal użytkowy, biuro, gastronomia | właściciel lub zarządca budynku, zgodnie z umową najmu | najemca: urządzenia i wyciągi w lokalu wskazane w umowie; w gastronomii częstsze czyszczenie przewodów |
Kiedy w lokalu nie było dostępu, kontrolujący powinien to odnotować, a zarządca – udokumentować próby umówienia wizyty i wyznaczyć drugi termin. Jak postąpić, gdy lokator blokuje kontrolę, opisujemy na przykładzie przeglądu gazowego w artykule czy lokator może zablokować przegląd.
Czym kontrola przewodów kominowych różni się od czyszczenia?
Kontrola ocenia stan techniczny przewodów i kończy się protokołem w CEEB, a czyszczenie usuwa sadzę i osady w terminach z przepisów przeciwpożarowych – to dwie odrębne czynności. Przegląd kominiarski w potocznym języku bywa używany na wszystko: wizytę kominiarza, czyszczenie komina, do podłączenia kotła i coroczną kontrolę stanu technicznego. W przepisach i dokumentach te czynności nie są jednak tym samym, a najważniejsze jest rozróżnienie kontroli z od usuwania zanieczyszczeń wymaganego przepisami przeciwpożarowymi.
Kontrola stanu technicznego służy ocenie, czy przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne są bezpieczne w użytkowaniu. Obejmuje między innymi sprawdzenie drożności, stanu technicznego, prawidłowości podłączeń i warunków odprowadzania spalin lub wentylacji. Jej wynikiem powinien być protokół, a przy kontroli przewodów kominowych wykonywanej na podstawie art. 62 mówimy o protokole elektronicznym w systemie .
Czyszczenie przewodów to osobna czynność eksploatacyjna. Polega na usuwaniu sadzy, osadów i innych zanieczyszczeń z , lub . Czyszczenie może zostać przeprowadzone przy okazji okresowej kontroli, jednak samo usunięcie zanieczyszczeń nie stanowi jeszcze pełnej oceny stanu technicznego przewodów, i analogicznie w drugą stronę: posiadanie corocznego protokołu z przeglądu nie oznacza automatycznie, że w ciągu minionych dwunastu miesięcy regularnie wykonywano wszystkie wymagane czyszczenia.
Jak często trzeba robić przegląd kominiarski i czyszczenie przewodów?
wymaga, aby obiekty budowlane były w czasie użytkowania poddawane okresowej kontroli co najmniej raz w roku w zakresie instalacji gazowych oraz przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych. To minimum dotyczące kontroli stanu technicznego. Jeżeli budynek ma kilka rodzajów przewodów, kontrola powinna objąć odpowiedni zakres, a nie tylko jeden komin używany najczęściej.
Przepisy przeciwpożarowe osobno określają usuwanie zanieczyszczeń z przewodów w obiektach, w których odbywa się proces spalania paliwa. Dla palenisk opalanych paliwem stałym, poza zakładami zbiorowego żywienia i usług gastronomicznych, zanieczyszczenia usuwa się co najmniej raz na 3 miesiące. Z kolei dla palenisk opalanych paliwem płynnym lub gazowym, poza gastronomią, co najmniej raz na 6 miesięcy. Przewody wentylacyjne czyści się co najmniej raz w roku, jeżeli większa częstotliwość nie wynika z warunków użytkowych.
W praktyce harmonogram powinien wynikać nie tylko z minimalnych terminów, ale też z realnego użytkowania, bo kominek używany okazjonalnie i kocioł na drewno pracujący przez cały sezon nie obciążają przewodu tak samo, choć oba mieszczą się w kategorii paliw stałych. Jeżeli pojawia się intensywna sadza, słaby ciąg, cofanie dymu albo zmiana paliwa, nie warto czekać do kolejnego terminu z kalendarza. Praktyczne wskazówki dotyczące samego czyszczenia znajdziesz w artykule czyszczenie komina w domu jednorodzinnym.
| Czynność | Minimalny rytm | Co oznacza w praktyce |
|---|---|---|
| kontrola stanu technicznego przewodów kominowych | co najmniej raz w roku | ocena przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych oraz dokument z kontroli |
| czyszczenie przewodów dymowych od paliw stałych | co najmniej raz na 3 miesiące | dotyczy m.in. kominków, pieców i kotłów na paliwo stałe, poza gastronomią |
| czyszczenie przewodów spalinowych od paliw płynnych i gazowych | co najmniej raz na 6 miesięcy | dotyczy m.in. kotłów i podgrzewaczy gazowych, poza gastronomią |
| czyszczenie przewodów wentylacyjnych | co najmniej raz w roku | nie zastępuje oceny działania wentylacji i nawiewu |
Kto może wykonać kontrolę i jaki dokument powinien zostać?
Kto może kontrolować przewody kominowe, zależy od ich rodzaju. W odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych kontrolę mogą przeprowadzać osoby mające kwalifikacje . Osoby z uprawnieniami budowlanymi odpowiedniej specjalności mogą kontrolować te same przewody, a dodatkowo – wyłącznie one – kominy przemysłowe, kominy wolno stojące oraz przewody, w których ciąg jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych (art. 62 ust. 6 Prawa budowlanego).
Z punktu widzenia właściciela ważne jest, aby wykonawca jasno wskazał, kto przeprowadza kontrolę i na jakiej podstawie podpisuje dokument. Sama informacja, że firma „robi kominy”, nie wystarcza. Osobno można zlecać czyszczenie, osobno kontrolę, a osobno opinię kominiarską do konkretnego celu, na przykład podłączenia urządzenia albo odbioru prac.
Protokół z kontroli przewodów kominowych wykonywanej na podstawie art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c powinien być sporządzony w formie dokumentu elektronicznego z wykorzystaniem systemu . GUNB udostępnia też możliwość pobrania protokołu po podaniu danych dokumentu. W praktyce warto od razu zachować identyfikator, e-mail użyty przy kontroli i kopię dokumentu PDF. Jak czytać wpisy i zalecenia w takim dokumencie, wyjaśniamy w artykule co zawiera protokół kominiarski, a zakres i ceny usługi opisuje strona przegląd kominiarski.
Co obejmuje przegląd kominiarski?
Przegląd kominiarski obejmuje ocenę drożności, stanu technicznego i podłączeń przewodów kominowych w budynku – nie powinien ograniczać się do pytania, czy komin „ciągnie”. Kominiarz powinien sprawdzić:
- , i odpowiednio do ich funkcji,
- drożność i stan widocznych elementów,
- podłączenia urządzeń,
- dostęp do i zakończenia przewodów,
- sygnały nieprawidłowego użytkowania.
Przy urządzeniach spalających paliwo znaczenie ma również dopływ powietrza do spalania oraz współpraca z wentylacją.
Kontrola powinna zakończyć się jasnym, czytelnym dokumentem. W sytuacji, kiedy są usterki, protokół powinien pozwolić ustalić, co trzeba naprawić, gdzie znajduje się problem i jak pilna jest reakcja. Ogólny zapis w protokole o konieczności poprawy wentylacji okazuje się mało użyteczny, jeśli właściciel nie wie, czy problem wynika z braku nawiewu, niedrożnego kanału, nieprawidłowo dobranej kratki, zbyt szczelnych drzwi czy pracy dodatkowego wyciągu mechanicznego.
Zamawiając kontrolę i odbierając jej wynik, zadbaj o pięć rzeczy:
- Ustal, czy zamawiasz kontrolę stanu technicznego, czyszczenie przewodów, opinię kominiarską, czy kilka czynności naraz.
- Sprawdź, czy osoba wykonująca kontrolę ma kwalifikacje właściwe dla rodzaju przewodów w budynku.
- Po kontroli pobierz lub zachowaj e-protokół z systemu CEEB oraz potwierdzenia wykonanych czyszczeń.
- W sytuacji, kiedy protokół zawiera zalecenia, zapisz termin usunięcia usterki i zachowaj dokument potwierdzający naprawę.
- Przy kominku, piecu lub kotle na paliwo stałe zaplanuj czyszczenia częściej niż tylko raz przy corocznym przeglądzie.
Co grozi za brak przeglądu albo czyszczenia?
Za brak corocznej kontroli grozi grzywna (art. 93 pkt 8 Prawa budowlanego), ale poważniejsze są ryzyka techniczne i dokumentacyjne. Najważniejsze ryzyko jest techniczne: , cofnięcie spalin, pogorszenie wentylacji, zawilgocenie przewodów albo praca urządzenia w warunkach, do których nie zostało przewidziane. W domach z urządzeniami spalającymi paliwo szczególnie groźne jest lekceważenie nawiewu i przewodów spalinowych, bo użytkownik nie zawsze od razu zauważy pogorszenie warunków spalania.
Drugie ryzyko jest dokumentacyjne. Brak e-protokołu, brak potwierdzeń czyszczeń albo niewykonane zalecenia z poprzedniej kontroli osłabiają pozycję właściciela przy szkodzie, sporze z najemcą, sprzedaży nieruchomości lub kontroli. Samo stwierdzenie „kominiarz był” jest za słabe, jeśli nie wiadomo, co dokładnie zrobił i co zostało potwierdzone.
Trzecie ryzyko dotyczy odpowiedzialności za zaniechanie. W sytuacji, kiedy właściciel lub zarządca wie o usterce i jej nie usuwa, problem nie kończy się na braku pieczątki. Dotyczy to szczególnie wad mogących zagrażać życiu, zdrowiu, mieniu albo środowisku – takie usterki trzeba usunąć w czasie kontroli albo bezpośrednio po niej (art. 70 ust. 1 Prawa budowlanego). Samo niewykonanie corocznej kontroli jest wykroczeniem zagrożonym karą grzywny (art. 93 pkt 8). Po kontroli trzeba więc nie tylko schować protokół do folderu, ale także wykonać zalecenia.
Jak uporządkować dokumenty po wizycie?
Najprościej prowadzić osobny folder dla komina, wentylacji i urządzeń grzewczych. Powinny się w nim znaleźć:
- protokoły z kontroli przewodów kominowych,
- potwierdzenia czyszczeń,
- opinie kominiarskie,
- dokumentacja urządzeń i protokoły z serwisu kotła lub kominka,
- potwierdzenia usunięcia usterek.
To szczególnie ważne w domu z kilkoma źródłami ciepła, w mieszkaniu na wynajem i w budynku wspólnoty, gdzie za różne elementy mogą odpowiadać różne osoby.
W dokumentach warto sprawdzać zakres. Protokół z kontroli przewodów kominowych nie musi być tym samym co potwierdzenie czyszczenia wszystkich przewodów w budynku. Opinia do podłączenia urządzenia nie zastępuje corocznej kontroli. A faktura za usługę bez informacji o zakresie bywa niewystarczająca, gdy trzeba wykazać, że konkretny przewód był czyszczony albo skontrolowany.