Lokator nie wpuszcza na przegląd gazowy? Prawa i procedura

Z czego wynika obowiązek udostępnienia lokalu?

Obowiązek przeprowadzania co najmniej raz w roku kontroli instalacji gazowej wynika z art. 62 Prawa budowlanego i spoczywa na właścicielu lub zarządcy budynku. Obowiązek wpuszczenia osoby kontrolującej wynika z innych ustaw, zależnie od tego, kto zajmuje lokal. Z kolei najemcę obowiązuje art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym lokator musi udostępnić lokal w celu okresowego, a w uzasadnionych przypadkach także doraźnego przeglądu stanu i wyposażenia technicznego, w uprzednio uzgodnionym terminie. Właściciel mieszkania we wspólnocie musi, zgodnie z art. 13 ustawy o własności lokali, zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do konserwacji, remontu lub usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej. W spółdzielniach obowiązek udostępnienia lokalu do okresowego przeglądu stanu wyposażenia technicznego wynika z art. 6¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Odmowa dostępu nie znosi więc obowiązku po stronie właściciela lub zarządcy, ale przesuwa odpowiedzialność za brak kontroli w danym lokalu na osobę, która utrudnia jej wykonanie, pod warunkiem że da się to wykazać. Kto zleca i kto płaci za przeglądy w budynkach wielorodzinnych, opisujemy w artykule przegląd instalacji w bloku, kto zleca i kto płaci.

Jak działać krok po kroku?

Zarządca powinien zawiadomić, wyznaczyć drugi termin, wezwać pisemnie, a dopiero potem kierować sprawę do sądu lub nadzoru budowlanego. Najbezpieczniej przyjąć prosty, powtarzalny schemat, który za każdym razem zostawia ślad:

1. Poinformuj mieszkańców o terminie kontroli z kilkudniowym wyprzedzeniem, ogłoszeniem na klatce i, jeśli to możliwe, wiadomością do każdego lokalu.
2. Podaj rozsądny przedział godzin i kontakt do osoby, z którą można ustalić inny termin.
3. Sporządź listę lokali niedostępnych w dniu kontroli, potwierdzoną przez wykonawcę.
4. Wyznacz drugi termin i powiadom o nim indywidualnie mieszkańców niedostępnych lokali.
5. Po kolejnym braku dostępu wyślij pisemne wezwanie listem poleconym lub za potwierdzeniem odbioru.
6. Przy uporczywej odmowie skonsultuj z prawnikiem dalsze kroki: pozew o nakazanie udostępnienia lokalu, a w budynku wielorodzinnym także środki przewidziane w ustawie o własności lokali lub statucie spółdzielni.

W wezwaniu warto jasno wskazać, że chodzi o obowiązkową kontrolę instalacji gazowej wynikającą z art. 62 Prawa budowlanego, podać podstawę obowiązku udostępnienia lokalu, daty poprzednich terminów i proponowany nowy termin oraz poinformować, że brak dostępu zostanie odnotowany w dokumentacji budynku, a koszt dodatkowej wizyty może zostać obciążony zgodnie z umową lub uchwałą. Mieszkaniec, który obawia się wpuścić obcą osobę, ma prawo poprosić o dokument potwierdzający zlecenie i uprawnienia kontrolującego, i warto mu to ułatwić.

Jak dokumentować problem?

Dokumentuj każde zawiadomienie, każdą nieudaną wizytę i każdą odpowiedź lokatora, z datami. Dobra dokumentacja jest ważniejsza niż emocjonalna korespondencja. Właśnie te materiały chronią właściciela lub zarządcę, jeśli później padnie pytanie, dlaczego kontrola nie objęła całego budynku:

• Treść ogłoszenia lub zawiadomienia o terminie kontroli wraz z datą wywieszenia.
• Potwierdzenia wysłania wiadomości do poszczególnych lokali: e-mail, SMS, wpis w aplikacji zarządcy.
• Notatki z prób wejścia z datą i godziną.
• Listę lokali niedostępnych podpisaną przez wykonawcę lub koordynatora kontroli.
• Kopie pisemnych wezwań z potwierdzeniem nadania i odbioru.
• Wpis o lokalach bez kontroli w protokole i w książce obiektu budowlanego.

Czego nie robić, gdy lokator odmawia dostępu?

Nie wchodź do lokalu bez zgody, nie odcinaj gazu i nie groź konsekwencjami, których nie przewiduje prawo. Najwięcej problemów tworzą działania podejmowane pod wpływem frustracji:

• Grożenie lokatorowi konsekwencjami, których nie można legalnie zastosować.
• Wchodzenie do lokalu bez zgody lokatora poza sytuacją awaryjną.
• Opieranie całej sprawy na ustnych ustaleniach, bez śladu na piśmie.
• Samowolne zakręcenie lub odcięcie gazu przez zarządcę albo wynajmującego.

Szczególnie ryzykowne jest to ostatnie, ponieważ wstrzymanie dostaw gazu z powodu zagrożenia należy do operatora sieci. Może to zrobić, gdy instalacja u odbiorcy stwarza bezpośrednie zagrożenie dla życia lub zdrowia. Zarządca, który sam zakręci gaz mieszkańcowi bez takiej podstawy, naraża się na odpowiedzialność, a problemu z dostępem nie rozwiązuje.

W sytuacji, kiedy sprawa się przeciąga, właściwą drogą jest pozew o nakazanie udostępnienia lokalu. Gdy brak kontroli w danym lokalu wiąże się z podejrzeniem nieprawidłowości w instalacji, można też zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, który ma własne uprawnienia kontrolne. W przypadku lokatorów nieuiszczających kosztów dodatkowych wizyt kwestie rozliczeń opisujemy w tekście windykacja kosztów przeglądu od lokatora.

Co zrobić, gdy najemca prywatnego mieszkania nie wpuszcza na przegląd?

Przy najmie prywatnym zasady są podobne, a łańcuch decyzyjny krótszy. Właściciel mieszkania uzgadnia termin z najemcą, przypomina o obowiązku udostępnienia lokalu wynikającym z ustawy i umowy, dokumentuje brak współpracy i odwołuje się do zapisów umowy najmu. Warto już w umowie wpisać obowiązek udostępniania lokalu do przeglądów i sposób ustalania terminów. Jednocześnie to wynajmujący odpowiada za sprawność instalacji, więc brak przeglądu nie przestaje być jego problemem tylko dlatego, że najemca jest trudny we współpracy. Konsekwencje braku przeglądu w wynajmowanym mieszkaniu opisujemy w artykule brak przeglądu gazowego w mieszkaniu na wynajem.

Kiedy sprawa przestaje być rutynowa?

Sprawa przestaje być rutynowa, gdy pojawia się zapach gazu lub inne realne zagrożenie, bo wtedy działają służby, a nie zarządca. Co innego planowana kontrola roczna, a co innego sytuacja awaryjna. Jeśli na klatce lub przy drzwiach mieszkania czuć gaz, sąsiedzi zgłaszają zapach albo istnieje inne realne zagrożenie, procedury bezpieczeństwa mają pierwszeństwo przed ustalaniem terminów. Trzeba zadzwonić pod 992, a przy zagrożeniu życia pod 112. Przy awarii, która wywołała szkodę lub grozi jej bezpośrednio, lokator musi niezwłocznie udostępnić lokal, a gdy jest nieobecny lub odmawia, wejście jest możliwe w obecności policji lub straży pożarnej.