Inspektorsko znajomość przepisów to nie cel sam w sobie. To narzędzie do podejmowania decyzji: kiedy zlecić przegląd, jak reagować na usterkę i jak udokumentować działania zarządu, żeby w przypadku postępowania móc wykazać dochowanie staranności.
Art. 5, wymagania podstawowe dla obiektów budowlanych
Obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.
To przepis ogólny, ale fundamentalny, bo „należyty stan techniczny" to pojęcie nieostre. W praktyce oznacza stan, w którym instalacje działają sprawnie, elementy konstrukcyjne nie wykazują oznak zagrożenia, a budynek spełnia wymagania bezpieczeństwa pożarowego, zdrowotnego i użytkowego.
Art. 61, obowiązek właściciela i zarządcy
Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem.
Art. 61 to główna podstawa prawna obowiązków zarządcy, a kluczowe pojęcie to „dochowanie należytej staranności". Ten standard sądy oceniają przez pryzmat tego, co zrobiłby przeciętnie staranny zarządca w danej sytuacji.
Art. 62, rodzaje i terminy przeglądów
To najważniejszy artykuł dla zarządcy w zakresie organizacji przeglądów.
Przeglądy roczne (art. 62 ust. 1 pkt 1)
Elementy budynku i instalacje narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i użytkowanie (dach, elewacja, rury spustowe, obróbki blacharskie).
- Instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska.
- Instalacje gazowe.
- Przewody kominowe: dymowe, spalinowe i wentylacyjne.
Przegląd pięcioletni (art. 62 ust. 1 pkt 2)
Stan techniczny i przydatność do użytkowania obiektu budowlanego.
- Estetyka obiektu i jego otoczenia.
- Instalacja elektryczna i piorunochronna.
Przegląd doraźny (art. 62 ust. 1 pkt 4)
Przegląd specjalistyczny dla budynków powyżej 2000 m² (art. 62 ust. 1 pkt 3)
Budynki o powierzchni przekraczającej 2000 m² wymagają dodatkowego przeglądu: oceny wpływu na środowisko, co najmniej raz na 5 lat (różne terminy dla poszczególnych elementów).
Art. 62a, kto może wykonać przegląd?
Kontrolę stanu technicznego mogą przeprowadzać wyłącznie osoby z w odpowiedniej specjalności lub inne osoby wskazane w przepisach szczegółowych:
| Rodzaj przeglądu | Kto może wykonać |
|---|---|
| Roczna kontrola techniczna budynku | Osoba z uprawnieniami budowlanymi |
| Pięcioletni przegląd | Osoba z uprawnieniami budowlanymi |
| Kontrola instalacji gazowej | Osoba z uprawnieniami gazowymi (G-3) |
| Kontrola przewodów kominowych | Mistrz kominiarski lub osoba z uprawnieniami budowlanymi |
| Pomiary elektryczne (pięcioletnie) | Osoba z uprawnieniami elektrycznymi (SEP) |
Art. 64, książka obiektu budowlanego
Właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego niebędącego budynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia, książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego.
Książka obiektu musi istnieć dla każdego budynku (za wyjątkiem domów jednorodzinnych i niektórych obiektów drobnych).
Każdy przegląd musi być wpisany do książki z datą, zakresem i danymi osoby kontrolującej.
Książka przechowywana jest przez cały okres istnienia obiektu.
Nowy zarządca przejmuje książkę obiektu od poprzedniego.
Art. 66, nakaz usunięcia nieprawidłowości
W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
Decyzja na podstawie art. 66 jest decyzją administracyjną, od której przysługuje odwołanie do Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Wykonanie decyzji jest obowiązkowe. Niewykonanie w terminie skutkuje egzekucją administracyjną.
Art. 68, nakaz rozbiórki lub wyłączenia z użytkowania
W skrajnych przypadkach (bezpośrednie zagrożenie życia lub zdrowia) organ nadzoru budowlanego może nakazać:
- wyłączenie obiektu z użytkowania,
- wykonanie doraźnych zabezpieczeń,
- w ostateczności, rozbiórkę elementów stwarzających zagrożenie.
Art. 91a, sankcja karna
Kto nie spełnia, określonego w art. 61, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.
Art. 93, wykroczenia budowlane
Przepis penalizuje naruszenia o mniejszym stopniu szkodliwości, m.in.:
- brak wymaganego pozwolenia na budowę lub rozbiórkę,
- niewykonanie zaleceń z pokontrolnego,
- niespełnienie obowiązków przy przeglądach.
Kara: grzywna (w trybie wykroczeniowym, kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia).