Art. 5: jaki stan techniczny musi utrzymywać zarządca?
Zarządca musi utrzymywać budynek w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej (art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego).
Obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej […].
To przepis ogólny, ale fundamentalny, bo „należyty stan techniczny” to pojęcie nieostre. W praktyce oznacza stan, w którym instalacje działają sprawnie, elementy konstrukcyjne nie wykazują oznak zagrożenia, a budynek spełnia wymagania bezpieczeństwa pożarowego, zdrowotnego i użytkowego.
Znajomość przepisów nie jest celem samym w sobie. To narzędzie do podejmowania decyzji: kiedy zlecić przegląd, jak reagować na usterkę i jak udokumentować działania zarządu, żeby w razie postępowania móc wykazać dochowanie staranności.
Art. 61: jakie obowiązki ma właściciel i zarządca budynku?
Art. 61 nakłada na właściciela i zarządcę obowiązek utrzymania obiektu oraz zapewnienia, z należytą starannością, jego bezpiecznego użytkowania.
Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
Art. 61 to główna podstawa prawna obowiązków zarządcy, a kluczowe pojęcie to „dochowanie należytej staranności”. W praktyce wymaga to rozpoznawania zagrożeń, terminowego organizowania kontroli i reagowania na ich wyniki. Samo zlecenie przeglądu nie zastępuje wykonania obowiązków dotyczących utrzymania obiektu.
Art. 62: jakie przeglądy budynku są obowiązkowe i jak często?
Art. 62 ust. 1 wymienia kontrole, które właściciel lub zarządca musi zapewnić w czasie użytkowania obiektu:
| Kontrola | Podstawa | Termin | Zakres |
|---|---|---|---|
| roczna | art. 62 ust. 1 pkt 1 | co najmniej raz w roku | elementy narażone na wpływy atmosferyczne i użytkowanie, instalacje ochrony środowiska, instalacje gazowe, przewody kominowe |
| pięcioletnia | art. 62 ust. 1 pkt 2 | co najmniej raz na 5 lat | stan techniczny i przydatność do użytkowania, estetyka, instalacja elektryczna i piorunochronna |
| co najmniej dwa razy w roku | art. 62 ust. 1 pkt 3 | co najmniej dwa razy w roku: do 31 maja i do 30 listopada | zakres kontroli rocznej – w budynkach o powierzchni zabudowy ponad 2000 m² i innych obiektach o powierzchni dachu ponad 1000 m² |
| doraźna | art. 62 ust. 1 pkt 4 | każdorazowo w okolicznościach z art. 61 pkt 2 | bezpieczeństwo użytkowania po wystąpieniu czynników zewnętrznych z art. 61 pkt 2 (np. wichura, pożar, powódź) |
| na zgłoszenie mieszkańców | art. 62 ust. 1 pkt 4a i ust. 2a | w ciągu 3 dni od zgłoszenia | nieuzasadnione ingerencje lub naruszenia w obiekcie, przez które nie są spełnione wymagania art. 5 ust. 2 |
Podczas każdej kontroli sprawdza się również wykonanie zaleceń z poprzedniej (art. 62 ust. 1a). Kontrola roczna elementów narażonych na wpływy atmosferyczne (ust. 1 pkt 1 lit. a) nie obejmuje m.in. budynków mieszkalnych jednorodzinnych (art. 62 ust. 2).
Kto może przeprowadzić kontrolę budynku?
Kontrole z art. 62 ust. 1 przeprowadzają osoby z w odpowiedniej specjalności (art. 62 ust. 4). Dla instalacji i przewodów kominowych przepisy przewidują dodatkowe możliwości:
| Rodzaj kontroli | Kto może wykonać |
|---|---|
| roczna i pięcioletnia kontrola budynku | osoba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności |
| kontrola instalacji gazowej | osoba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności albo z kwalifikacjami do dozoru nad eksploatacją instalacji gazowych (art. 62 ust. 5) |
| kontrola instalacji elektrycznej i piorunochronnej | osoba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności albo z kwalifikacjami do dozoru nad eksploatacją instalacji energetycznych (art. 62 ust. 5) |
| kontrola przewodów kominowych | mistrz kominiarski (przewody dymowe oraz grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne) lub osoba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności (art. 62 ust. 6) |
Kontrola kominów przemysłowych, wolno stojących i przewodów z ciągiem wymuszonym mechanicznie wymaga uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności. Same kwalifikacje mistrza kominiarskiego nie wystarczają. Zakres uprawnień każdej osoby powinien odpowiadać kontrolowanym elementom i instalacjom.
Art. 62a: co musi zawierać protokół z kontroli?
Z każdej kontroli osoba ją przeprowadzająca sporządza protokół. Musi on zawierać co najmniej: datę kontroli, dane i numer uprawnień kontrolującego wraz z podpisem, dane właściciela lub zarządcy, określenie obiektu, zakres kontroli, ustalenia z nieprawidłowościami, zalecenia z czynnościami i terminem wykonania oraz zakres niewykonanych zaleceń z poprzednich kontroli. Przy kontroli elementów narażonych na niszczące czynniki protokół określa również metody i środki ich użytkowania.
Do protokołu dołącza się wymagane kopie uprawnień lub kwalifikacji, a w przypadku osób wykonujących samodzielne funkcje techniczne także zaświadczeń o przynależności do właściwej izby. Art. 62a ust. 4a zwalnia z dołączania zaświadczenia dla osoby wpisanej do e-CRUB oraz kopii uprawnień budowlanych wpisanych do tego rejestru. Nie jest to ogólne zwolnienie z dokumentowania kwalifikacji do dozoru.
Protokół okresowej kontroli przewodów kominowych sporządza się elektronicznie w systemie CEEB (art. 62a ust. 5, z wyjątkami dotyczącymi określonych obiektów obronności i bezpieczeństwa państwa). CEEB i c-KOB służą różnym obowiązkom dokumentacyjnym.
Jak prowadzić książkę obiektu budowlanego?
Książkę obiektu budowlanego prowadzi się na bieżąco dla każdego budynku oraz dla obiektu niebędącego budynkiem, którego projekt podlega sprawdzeniu (art. 60b). Nową książkę zakłada się co do zasady w systemie Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego (c-KOB). Książki założone przed 1 stycznia 2024 r. można nadal prowadzić w postaci papierowej do 31 grudnia 2031 r.; przejście na c-KOB trzeba zapewnić najpóźniej od 1 stycznia 2032 r. Odrębne zasady dotyczą określonych obiektów obronności i bezpieczeństwa państwa.
- Książki nie prowadzi się m.in. dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, garażowych i gospodarczych w zabudowie jednorodzinnej oraz obiektów budownictwa zagrodowego i letniskowego.
- Właściciel lub zarządca wskazuje w książce osobę fizyczną, która odpowiada za jej prowadzenie (art. 60d).
- Wpisów o kontrolach dokonują osoby przeprowadzające kontrole z art. 62 ust. 1, w ciągu 7 dni od zakończenia kontroli, zarówno w książce papierowej, jak i w c-KOB (art. 62b ust. 1).
- Protokoły z kontroli, oceny i ekspertyzy stanu technicznego dołącza się do książki obiektu (art. 64 ust. 3).
Osoba wykonująca kontrolę obiektu wielkopowierzchniowego z art. 62 ust. 1 pkt 3 zawiadamia ponadto organ nadzoru budowlanego o kontroli w ciągu 7 dni od jej zakończenia (art. 62b ust. 2).
Art. 66: kiedy nadzór budowlany nakazuje usunięcie nieprawidłowości?
Nadzór budowlany nakazuje usunięcie nieprawidłowości, gdy obiekt może zagrażać ludziom, mieniu lub środowisku, jest użytkowany w sposób zagrażający albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym.
W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, jest użytkowany w sposób zagrażający, jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo oszpeca otoczenie, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
Decyzja na podstawie art. 66 jest decyzją administracyjną, od której przysługuje odwołanie do Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Niewykonanie wykonalnej decyzji w terminie może prowadzić do egzekucji administracyjnej.
Termin naprawy nie stanowi zgody na użytkowanie obiektu do tego dnia. Na podstawie art. 66 ust. 2 organ może zakazać użytkowania obiektu lub jego części do czasu usunięcia nieprawidłowości. Gdy zakaz wynika z zagrożeń określonych w ust. 1 pkt 1 i 2, decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu; samo odwołanie nie pozwala kontynuować użytkowania.
Art. 67 i 68: kiedy grozi rozbiórka albo wyłączenie budynku z użytkowania?
W skrajnych przypadkach organ nadzoru budowlanego może:
- nakazać opróżnienie lub wyłączenie z użytkowania całości albo części budynku bezpośrednio grożącego zawaleniem, zarządzić umieszczenie na nim informacji o zagrożeniu i wykonanie doraźnych zabezpieczeń (art. 68),
- nakazać rozbiórkę nieużytkowanego lub niewykończonego obiektu, który nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia (art. 67).
Co zrobić po otrzymaniu protokołu z usterkami?
Po otrzymaniu protokołu z usterkami postępuj w tej kolejności:
- Sprawdź zakres usterek, zalecenia i terminy. Wątpliwości dotyczące zagrożenia lub zakresu napraw wyjaśnij z osobą wykonującą kontrolę.
- Przy zagrożeniu zabezpiecz miejsca i ogranicz dostęp lub użytkowanie w niezbędnym zakresie. Uszkodzenia i braki objęte art. 70 ust. 1 trzeba usunąć w czasie kontroli lub bezpośrednio po niej — nie czekać na kolejną kontrolę ani decyzję PINB.
- Ustal osobę odpowiedzialną za naprawę zgodnie z przepisami i umowami, zleć prace właściwym wykonawcom oraz pilnuj terminów.
- Zachowaj dokumenty wykonania prac i zapewnij sprawdzenie ich skuteczności, w tym pomiary lub ocenę techniczną, jeżeli wymaga tego rodzaj usterki. Sama faktura nie potwierdza przywrócenia bezpieczeństwa.
Art. 70 rozdziela obowiązki: właściciel, zarządca lub użytkownik zobowiązany do napraw usuwa niebezpieczne uszkodzenia i braki, natomiast kontrolujący bezzwłocznie przesyła kopię protokołu do nadzoru budowlanego. Dla obiektu z książką elektroniczną przekazuje ją przez c-KOB. Organ nadzoru sprawdza następnie usunięcie zagrożeń.
Art. 91a: kiedy zarządcy grozi odpowiedzialność karna?
Odpowiedzialność karna grozi zarządcy, który wbrew art. 61 nie utrzymuje obiektu w należytym stanie technicznym lub nie zapewnia jego bezpiecznego użytkowania – karą jest grzywna, ograniczenie wolności albo pozbawienie wolności do roku.
Kto wbrew przepisowi art. 61 nie spełnia obowiązków: utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkowania obiektu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego – podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.
Art. 92 ust. 1 pkt 2 przewiduje również karę aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny za niewykonanie obowiązku usunięcia niebezpiecznych uszkodzeń lub braków z art. 70 ust. 1. Jest to wykroczenie, odrębne od przestępstwa określonego w art. 91a.
Art. 93: jakie wykroczenia budowlane dotyczą zarządcy?
Art. 93 obejmuje wiele wykroczeń związanych z budową i rozbiórką, ale z punktu widzenia zarządcy najważniejsze są:
- niespełnienie obowiązku kontroli z art. 62 ust. 1 pkt 1–4a (pkt 8),
- niezałożenie, nieprowadzenie lub nieudostępnianie książki obiektu budowlanego albo nieprzechowywanie dokumentów obiektu (pkt 9),
- niezastosowanie się w terminie do decyzji z art. 66 ust. 1a (pkt 12).
Art. 93 obejmuje też obowiązki kontrolującego: wpis i zawiadomienie z art. 62b (pkt 8) oraz przesłanie protokołu o niebezpiecznych usterkach z art. 70 ust. 2 (pkt 9a). Nie należy przypisywać ich zarządcy tylko dlatego, że zlecił kontrolę.
Za wykroczenia z art. 93 grozi kara grzywny, wymierzana w postępowaniu w sprawach o wykroczenia.