Inspektorsko obowiązek przeglądów to nie tylko ich zlecenie, ale to weryfikacja, że zostały wykonane rzetelnie. Zarządca, który nie weryfikuje jakości pracy technika, ponosi odpowiedzialność za zaniedbanie, nawet jeśli posiada protokół z podpisem uprawnionej osoby.
Dlaczego weryfikacja jest obowiązkiem zarządcy?
Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2.
Trzeba pamiętać, że prawo budowlane nakłada obowiązek na zarządcę, a nie na wykonawcę przeglądu. Technik wystawia protokół jako zewnętrzny specjalista, a zarządca pozostaje podmiotem odpowiedzialnym za utrzymanie obiektu w należytym stanie. Przyjęcie protokołu bez weryfikacji jego rzetelności nie przenosi odpowiedzialności na technika.
Jak zweryfikować rzetelność protokołu?
Metoda 1: Analiza treści protokołu
Protokół z przeglądu elektrycznego musi zawierać zmierzone wartości: rezystancję izolacji (w MΩ), impedancję pętli zwarcia, czas wyłączenia zabezpieczeń, a nie tylko ogólną ocenę
Protokół kominiarski musi wymieniać każdy przewód z osobna (dymowy, spalinowy, wentylacyjny) ze wskazaniem stanu i ewentualnych usterek
Protokół z kontroli gazowej powinien zawierać wynik próby szczelności (ciśnieniowej lub manometrycznej) dla każdego odcinka lub urządzenia
Protokół rocznej kontroli budynku musi zawierać opis każdego elementu objętego zakresem — nie tylko „bez zastrzeżeń" przy każdej pozycji listy
Jeśli każda pozycja protokołu jest oznaczona „bez zastrzeżeń" bez wartości pomiarowych, a budynek nie był remontowany od lat — jest to sygnał, że kontrola była bardzo powierzchowna i nieprofesjonalna.
Metoda 2: Weryfikacja czasu trwania
Metoda 3: Obecność podczas przeglądu
Zarządca lub wyznaczona przez niego osoba techniczna (administrator, inspektor) może towarzyszyć technikowi podczas kontroli i jest to najprostsza i najskuteczniejsza metoda weryfikacji. Warto przy tym:
Towarzyszyć technikowi przynajmniej podczas próbki pomieszczeń — kilku losowo wybranych lokali
Poprosić o wyjaśnienie metodyki i narzędzi używanych podczas pomiaru
Sprawdzić, czy technik wchodzi do każdego pomieszczenia objętego zakresem, czy tylko do wybranych
- Zanotować czas wejścia i wyjścia z budynku
Metoda 4: Porównanie z poprzednimi protokołami
Protokoły z kilku lat powinny wykazywać pewną ewolucję stanu technicznego budynku. Jeśli każdy kolejny protokół jest identyczny co do treści (dosłownie te same opisy, te same wartości), to może wskazywać na kopiowanie dokumentów bez faktycznej kontroli.
Porównaj protokoły z różnych lat — czy wartości pomiarowe się zmieniają w oczekiwanym zakresie?
Sprawdź, czy usterki wskazane w poprzednim protokole są odnotowane jako usunięte lub nadal obecne w kolejnym
Zidentyfikuj nowe usterki, które logicznie powinny pojawić się po kolejnym roku użytkowania
Sygnały ostrzegawcze wskazujące na rzetelny przegląd tylko na papierze
| Sygnał | Co może oznaczać |
|---|---|
| Protokół dostarczony następnego dnia po wizycie jednej osoby dla całego budynku | Czas kontroli niewystarczający do rzetelnego sprawdzenia |
| Brak wartości liczbowych w protokole elektrycznym | Pomiary nie były przeprowadzone |
| Każda pozycja protokołu oznaczona „stan dobry / bez zastrzeżeń" | Formularzowe wypełnienie bez faktycznej inspekcji |
| Technik nie żądał dostępu do lokali prywatnych | Kontrola nie objęła instalacji wewnętrznych |
| Data protokołu wyprzedza termin umówionej wizyty | Dokument wystawiony z wyprzedzeniem |
| Protokół nie zawiera numeru uprawnień osoby podpisującej | Wątpliwości co do kwalifikacji |
Co zrobić, jeśli weryfikacja wykaże nieprawidłowości?
Pisemnie wezwij wykonawcę do uzupełnienia lub poprawienia protokołu z wskazaniem konkretnych braków
Jeśli wezwanie pozostaje bez odpowiedzi — zlec niezależny przegląd sprawdzający i zachowaj fakturę
Zawiadom odpowiedni organ (PIIB dla uprawnień budowlanych, Izbę Rzemieślniczą dla kominiarskich) o podejrzeniu nieprawidłowości
Zachowaj całą dokumentację na potrzeby ewentualnego postępowania cywilnego (roszczenie o zwrot kosztów niezasadnie pobranego wynagrodzenia)
Procedura odbioru protokołu — elementy warte uwzględnienia w umowie
- Termin dostarczenia protokołu po wizycie (np. 7 dni)
Format protokołu z listą wymaganych pól (w tym pola na wartości pomiarowe)
Prawo zarządcy do żądania uzupełnienia protokołu w ciągu 14 dni od odbioru
Kara umowna za niezgodność protokołu ze stanem faktycznym (stwierdzoną przez niezależną kontrolę)
Obowiązek dostarczenia protokołu w formie elektronicznej (PDF) i papierowej