Przy odbiorze przeglądu warto sprawdzić kompletność dokumentacji i wyjaśnić zauważone rozbieżności. Zarządca nie musi samodzielnie powtarzać specjalistycznych pomiarów; przy uzasadnionych wątpliwościach może zlecić niezależną ocenę osobie z odpowiednimi kwalifikacjami.
Dlaczego weryfikacja jest obowiązkiem zarządcy?
Art. 61 i 62 Prawa budowlanego określają obowiązki właściciela lub zarządcy związane z utrzymaniem obiektu i zapewnieniem kontroli. Kontrolujący odpowiada za czynności należące do jego zakresu, w tym sporządzenie protokołu zgodnie z art. 62a. Zlecenie kontroli nie znosi obowiązków zarządcy, ale błąd technika nie oznacza automatycznie zaniedbania po stronie zarządcy. Znaczenie mają m.in. dobór uprawnionego wykonawcy, dostępne informacje o usterkach i reakcja na nie.
Jak zweryfikować rzetelność protokołu?
Rzetelność protokołu weryfikuje się czterema metodami: analizą jego treści, porównaniem zakresu z zamówieniem, obecnością przy kontroli i porównaniem z poprzednimi protokołami.
Metoda 1: Analiza treści protokołu
Dokumentacja kontroli elektrycznej powinna zawierać wyniki odpowiednie do zastosowanych metod, np. rezystancję izolacji, ciągłość toru ochronnego, impedancję pętli zwarcia oraz badania RCD, jeśli występują. Ocena czasu wyłączenia zabezpieczenia nadprądowego może wynikać z charakterystyki aparatu i pomiarów; nie zawsze mierzy się go bezpośrednio
Protokół kominiarski musi wymieniać każdy przewód z osobna (dymowy, spalinowy, wentylacyjny) ze wskazaniem stanu i ewentualnych usterek
Protokół kontroli gazowej powinien wskazywać zakres i metodę kontroli szczelności, ustalenia oraz wykryte nieszczelności. Roczny przegląd nie oznacza automatycznie głównej próby ciśnieniowej instalacji
Protokół rocznej kontroli budynku musi zawierać opis każdego elementu objętego zakresem, nie tylko „bez zastrzeżeń” przy każdej pozycji listy
Protokół powinien zawierać dane wymagane przez art. 62a, identyfikować kontrolującego i jego kwalifikacje oraz wskazywać wykonany zakres. Przy okresowej kontroli przewodów kominowych sprawdź również elektroniczny protokół w CEEB. Brak usterek lub zalecenia „bez zastrzeżeń” może być prawidłowym wynikiem — nie dowodzi powierzchownej kontroli.
Metoda 2: Weryfikacja zakresu wykonanych prac
Porównaj zamówienie, wykaz instalacji i pomieszczeń oraz raport z wykonanych czynności. Sprawdź, czy wyniki można przypisać do konkretnych obwodów, przewodów kominowych lub odcinków instalacji. Ustal, których miejsc nie sprawdzono i kiedy zostanie uzupełniona kontrola.
Metoda 3: Obecność podczas przeglądu
Zarządca lub wyznaczona przez niego osoba techniczna (administrator, inspektor) może towarzyszyć technikowi podczas kontroli, co pomaga potwierdzić organizację i zakres prac. Nie daje to jednak samodzielnie oceny technicznej całej kontroli. Warto przy tym:
Towarzyszyć technikowi przynajmniej podczas próbki pomieszczeń, np. kilku losowo wybranych lokali
Poprosić o wyjaśnienie metodyki i narzędzi używanych podczas pomiaru
Sprawdzić dostęp do miejsc koniecznych do wykonania uzgodnionego zakresu oraz odnotowanie miejsc, których nie udało się skontrolować
Odnotować wykonane czynności, ograniczenia dostępu i ustalenia dotyczące uzupełnienia kontroli
Metoda 4: Porównanie z poprzednimi protokołami
Porównanie protokołów pomaga wychwycić niewyjaśnione rozbieżności i sprawdzić realizację wcześniejszych zaleceń. Podobne wyniki oraz powtarzalne opisy mogą być prawidłowe. Wyjaśnienia wymagają np. pomiary przypisane do zdemontowanych urządzeń lub brak uwzględnienia udokumentowanych zmian instalacji.
Porównaj wyniki z różnych lat, uwzględniając metodę, warunki badania i zmiany instalacji; poproś o wyjaśnienie istotnych rozbieżności
Sprawdź, czy usterki wskazane w poprzednim protokole są odnotowane jako usunięte lub nadal obecne w kolejnym
Sprawdź, czy protokół odnosi się do zgłoszonych awarii i wykonanych remontów; kolejny rok użytkowania nie musi oznaczać nowych usterek
Jakie sygnały mogą wskazywać na nierzetelny przegląd?
Sygnałem ostrzegawczym jest m.in. brak wyników badań, raport z lokalu, którego nie udostępniono, albo brak danych o kwalifikacjach kontrolującego. Każdy z nich wymaga wyjaśnienia:
| Sygnał | Co należy wyjaśnić |
|---|---|
| Brak wyników lub załączników do badań elektrycznych | Czy badania wykonano i gdzie zapisano wyniki |
| Raport obejmuje lokal, którego nie udostępniono | Jak wykonano wskazane czynności i czy opis zakresu jest prawidłowy |
| W protokole widnieją urządzenia usunięte przed kontrolą | Czy dokument opisuje aktualny stan instalacji |
| Data wykonania kontroli jest wcześniejsza niż rzeczywista wizyta | Czy jest to błąd daty, czy wpis o niewykonanej czynności |
| Brak danych o kwalifikacjach kontrolującego | Kto wykonał kontrolę i na jakiej podstawie |
Sygnały te wymagają wyjaśnień i ewentualnego uzupełnienia kontroli. Szybkie przekazanie protokołu ani brak zaleceń nie są same w sobie dowodem nierzetelności.
Co zrobić, jeśli weryfikacja wykaże nieprawidłowości?
Gdy weryfikacja wykaże nieprawidłowości, postępuj etapami:
Pisemnie wezwij wykonawcę do uzupełnienia lub poprawienia protokołu ze wskazaniem konkretnych braków
Jeśli wezwanie pozostaje bez odpowiedzi, zleć niezależny przegląd sprawdzający i zachowaj fakturę
Przy podejrzeniu naruszeń dotyczących obowiązkowej kontroli lub bezpieczeństwa obiektu zawiadom właściwy organ nadzoru budowlanego. Podejrzenie przestępstwa można zgłosić organom ścigania
Zachowaj całą dokumentację na potrzeby ewentualnego postępowania cywilnego (roszczenie o zwrot kosztów niezasadnie pobranego wynagrodzenia)
Osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne mogą podlegać odpowiedzialności zawodowej w budownictwie. Jest ona odrębna od odpowiedzialności dyscyplinarnej członków izb; właściwy tryb zależy od zarzutu. Nadzór budowlany i organy właściwej izby samorządu zawodowego mają w tych postępowaniach różne kompetencje. Izba rzemieślnicza nie jest powszechnym ustawowym organem dyscyplinarnym wszystkich mistrzów kominiarskich. Ewentualny tryb skarg w organizacji rzemieślniczej zależy od członkostwa i jej regulacji, a nie zastępuje działania nadzoru budowlanego.
Co zapisać w umowie o odbiorze protokołu?
W umowie z wykonawcą warto zapisać:
Umowny termin przekazania protokołu, bez opóźniania pilnych działań i zgłoszeń wymaganych prawem
Format protokołu z listą wymaganych pól (w tym pola na wartości pomiarowe)
Procedura i termin żądania oraz wykonania uzupełnień; np. 14 dni jako uzgodnienie umowne, a nie uniwersalny termin ustawowy
Kara umowna za niezgodność protokołu ze stanem faktycznym (stwierdzoną przez niezależną kontrolę)
Uzgodnione kopie dokumentów, np. PDF, oraz wymagane czynności w CEEB i KOB; kopia PDF nie zastępuje protokołu kominiarskiego w CEEB
Dla obiektu objętego obowiązkiem prowadzenia KOB kontrolujący dokonuje wpisu o kontroli w ciągu 7 dni od jej zakończenia (art. 62b ust. 1). Termin umowny przekazania raportu nie zmienia tego obowiązku.