Jak wybrać firmę do kompleksowych przeglądów dla całego budynku? Kryteria i umowy

Dobry wykonawca potrafi wyjaśnić, co sprawdził, jakimi metodami i na jakiej podstawie ocenił stan budynku. Liczba wykrytych usterek nie jest miarą jakości kontroli.

Jakiego rodzaju przeglądy obejmuje „kompleksowy” przegląd budynku?

Kompleksowy przegląd budynku obejmuje zwykle kontrole roczne i pięcioletnie z art. 62 Prawa budowlanego. Przed wyborem wykonawcy należy ustalić, co konkretnie wchodzi w zakres przeglądu. Pojęcie „kompleksowego przeglądu” nie ma definicji ustawowej, więc każda firma może interpretować je inaczej.

• Kontrola co najmniej raz w roku: elementy budynku i instalacji narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne oraz czynniki występujące podczas użytkowania, a także instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska

• W zakresie kontroli rocznej: instalacje gazowe oraz przewody kominowe dymowe, spalinowe i wentylacyjne

• Kontrola co najmniej raz na pięć lat: stan techniczny i przydatność obiektu do użytkowania, jego estetyka oraz otoczenie

• W zakresie kontroli pięcioletniej: badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej, w tym połączeń, osprzętu, zabezpieczeń, ochrony przed porażeniem, izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów

Zakres wynika z art. 62 Prawa budowlanego i wymaga dopasowania do konkretnego obiektu, z uwzględnieniem ustawowych wyłączeń. Dla budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m² kontrolę w zakresie rocznym wykonuje się co najmniej dwa razy w roku: do 31 maja i do 30 listopada. Kontrolujący zawiadamia właściwy organ nadzoru budowlanego o jej przeprowadzeniu w terminie 7 dni od zakończenia kontroli.

Zgodnie z art. 62 ust. 6 Prawa budowlanego mistrz kominiarski może kontrolować przewody dymowe oraz grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne. Kominy przemysłowe, wolno stojące oraz kominy i przewody z ciągiem wymuszonym mechanicznie wymagają odpowiednich uprawnień budowlanych. Osoby z takimi uprawnieniami mogą także kontrolować przewody objęte zakresem mistrza kominiarskiego. Specjaliści mogą pracować dla jednej firmy lub jako podwykonawcy.

Jakie kryteria sprawdzić przed wyborem firmy?

Przed wyborem firmy sprawdź cztery obszary: uprawnienia personelu, wzór protokołu, referencje i to, czy cena odpowiada rzeczywistemu zakresowi.

1. Uprawnienia personelu

• Poproś o dokumenty potwierdzające uprawnienia konkretnych osób wykonujących przegląd (nie tylko zaświadczenie firmy)

• Sprawdź uprawnienia budowlane w e-CRUB prowadzonym przez GUNB, a osobno aktualne członkostwo we właściwej izbie samorządu zawodowego, np. PIIB. Brak starszych uprawnień w wyszukiwarce nie oznacza ich nieważności: zweryfikuj decyzję o nadaniu uprawnień i dokumenty członkostwa

• Zweryfikuj dyplom mistrza w zawodzie kominiarskim i dopasuj kwalifikacje do rodzaju przewodów w budynku

• Sprawdź termin ważności świadectw kwalifikacyjnych, stanowisko E lub D, grupę urządzeń oraz zakres czynności, w tym kontrolno-pomiarowych. Określenie „uprawnienia SEP” jest potoczne: SEP nie jest jedyną organizacją, przy której działają komisje kwalifikacyjne

2. Zakres i format protokołu

• Żądaj wzoru protokołu przed podpisaniem umowy i sprawdź, czy zawiera pola na wyniki pomiarów

• Protokół z przeglądu elektrycznego musi zawierać wartości zmierzonych rezystancji, nie tylko „wynik pozytywny”

• Protokół kominiarski musi obejmować każdy przewód z podaniem jego stanu, nie tylko ogólną ocenę budynku

• Protokół z kontroli gazowej powinien określać zakres i metodę kontroli szczelności, ustalenia oraz miejsca wykrytych nieszczelności

Protokół powinien zawierać dane wymagane przez art. 62a Prawa budowlanego, w tym datę, dane kontrolującego i jego uprawnień, identyfikację obiektu, zakres, ustalenia oraz zalecenia, jeżeli stwierdzono nieprawidłowości. Trzeba też sprawdzić wykonanie wcześniejszych zaleceń. Wykaz niedostępnych lokali lub elementów pozwala ustalić, co wymaga uzupełnienia. Protokół okresowej kontroli przewodów kominowych sporządza się elektronicznie w CEEB.

Okresowa kontrola szczelności instalacji gazowej nie oznacza automatycznie głównej próby ciśnieniowej. Nie należy wymagać protokołu takiej próby jako standardowego dowodu wykonania przeglądu rocznego.

3. Referencje i weryfikacja wcześniejszych zleceń

4. Cena a rzeczywisty zakres

Porównuj oferty przygotowane dla tego samego budynku i zakresu. Poproś o wskazanie liczby lokali, przewodów i punktów pomiarowych, składu zespołu, sposobu zapewnienia dostępu oraz harmonogramu. Sprawdź, czy cena obejmuje ponowne wizyty, komplet raportów, dojazd i VAT. Ustal sposób rozliczenia prac dodatkowych i nieudostępnionych lokali.

Co musi zawierać umowa na przeglądy techniczne budynku?

Dobra umowa ułatwia sprawdzenie wykonania zlecenia i uzyskanie kompletnej dokumentacji. Powinna określać:

• Precyzyjny zakres przeglądów z listą instalacji, elementów i pomieszczeń objętych kontrolą

• Termin wykonania przeglądu i termin dostarczenia protokołów

• Format i zawartość protokołu, najlepiej z załączonym wzorem

• Procedura zaleceń pokontrolnych określająca, co firma robi, jeśli stwierdzi usterkę wymagającą natychmiastowej interwencji

• Odpowiedzialność wykonawcy za błędy w protokole lub przeoczenie usterki

• Warunki dostępu do lokali oraz wskazanie, kto zapewnia wejście do mieszkań

• Uzgodniony okres i sposób przechowywania dokumentacji przez wykonawcę oraz zasady udostępniania jej właścicielowi lub zarządcy

• Wskazanie osób kontrolujących i podwykonawców oraz zasad ich zastępowania

• Polisa OC wykonawcy: suma, zakres ochrony i wyłączenia istotne dla zlecenia

• Koszt dodatkowych wizyt, wykaz miejsc nieobjętych kontrolą oraz termin uzupełnienia brakujących czynności

• Procedura i termin poprawienia niekompletnego raportu

• Sposób rozwiązania umowy i przekazania dokumentacji historycznej

Zasady prowadzenia książki obiektu budowlanego (KOB), w tym obsługi systemu c-KOB, określają art. 60b–60m Prawa budowlanego. Dla obiektu objętego obowiązkiem prowadzenia KOB osoba przeprowadzająca kontrolę dokonuje wpisu w terminie 7 dni od jej zakończenia (art. 62b ust. 1). Dotyczy to książki elektronicznej oraz papierowej prowadzonej zgodnie z przepisami przejściowymi. Ustal dostęp kontrolującego do systemu oraz sposób przekazania protokołów właścicielowi lub zarządcy. Wpis do książki i sporządzenie protokołu to odrębne czynności; elektroniczny protokół kominiarski w CEEB nie zastępuje wpisu do KOB. Umowna archiwizacja u wykonawcy nie zastępuje obowiązków dokumentacyjnych właściciela lub zarządcy.

Jak zapisać w umowie postępowanie z zaleceniami pokontrolnymi?

Najczęstszy problem po przeglądzie to sytuacja, w której protokół wskazuje usterkę, ale nikt nie określił terminu jej usunięcia ani nie zweryfikował, czy została naprawiona. W umowie warto uwzględnić:

• Podział zaleceń na pilne (natychmiastowa interwencja) i do realizacji w określonym terminie

• Obowiązek pisemnego powiadomienia zarządcy o usterkach zagrażających bezpieczeństwu przed zakończeniem wizyty

• Kontrolę sprawdzającą wykonanie zaleceń po upływie terminu wraz z informacją, czy jest w zakresie umowy czy wymaga dodatkowego zlecenia

• Format dokumentu potwierdzającego usunięcie usterki

W razie uszkodzeń lub braków mogących powodować zagrożenia wskazane w art. 70 Prawa budowlanego właściciel, zarządca lub użytkownik, na którym spoczywa obowiązek napraw, usuwa je w czasie kontroli albo bezpośrednio po niej. Kontrolujący potwierdza ten obowiązek w protokole i bezzwłocznie przekazuje jego kopię właściwemu organowi nadzoru budowlanego; dla obiektu z elektroniczną książką wykorzystuje c-KOB. Umowny termin raportu nie może opóźniać tych działań.