Jak wybrać firmę do kompleksowych przeglądów dla całego budynku? Kryteria i umowy

Inspektorsko dobry wykonawca przeglądów to nie ten, który wystawia dokumenty na czas, ale ten, który po każdej kontroli potrafi wskazać konkretne odchyłki od normy, zmierzone i opisane, a nie tylko zaznaczyć „bez zastrzeżeń".

Jakiego rodzaju przeglądy obejmuje „kompleksowy" przegląd budynku?

Przed wyborem wykonawcy należy ustalić, co konkretnie wchodzi w zakres przeglądu. Pojęcie „kompleksowego przeglądu" nie ma definicji ustawowej, więc każda firma może interpretować je inaczej.

• Roczna kontrola techniczna budynku obejmująca stan elewacji, dachu, klatek i instalacji wspólnych (art. 62 ust. 1 pkt 1 Pb)

• Roczna kontrola instalacji gazowej obejmująca gaz ziemny lub LPG, piony i podłączenia urządzeń

• Roczna kontrola przewodów kominowych dymowych, spalinowych i wentylacyjnych wykonywana przez mistrza kominiarskiego

• Pięcioletni przegląd budowlany obejmujący instalację elektryczną, piorunochron i stan konstrukcji

• Pomiary elektryczne obejmujące ciągłość przewodu ochronnego, rezystancję izolacji i skuteczność ochrony

Kryteria wyboru firmy przed podpisaniem umowy

1. Uprawnienia personelu

• Poproś o dokumenty potwierdzające uprawnienia konkretnych osób wykonujących przegląd (nie tylko zaświadczenie firmy)

• Sprawdź numer uprawnień budowlanych w centralnym rejestrze PIIB (Polska Izba Inżynierów Budownictwa, rejestr publiczny)

• Zweryfikuj zaświadczenie mistrza kominiarskiego wystawiane przez Izbę Rzemieślniczą

• Sprawdź aktualność uprawnień SEP do pomiarów elektrycznych (wymagane co 5 lat)

2. Zakres i format protokołu

• Żądaj wzoru protokołu przed podpisaniem umowy i sprawdź, czy zawiera pola na wyniki pomiarów

• Protokół z przeglądu elektrycznego musi zawierać wartości zmierzonych rezystancji, nie tylko „wynik pozytywny"

• Protokół kominiarski musi obejmować każdy przewód z podaniem jego stanu, nie tylko ogólną ocenę budynku

• Protokół z kontroli gazowej powinien zawierać wyniki prób szczelności, nie tylko podpis pod stwierdzeniem „brak nieszczelności"

3. Referencje i weryfikacja wcześniejszych zleceń

4. Cena a rzeczywisty zakres

Co musi zawierać umowa na przeglądy techniczne budynku?

Dobra umowa to gwarancja, że protokół odzwierciedla rzeczywisty stan techniczny budynku, a nie tylko potwierdza fakt wizyty wykonawcy.

• Precyzyjny zakres przeglądów z listą instalacji, elementów i pomieszczeń objętych kontrolą

• Termin wykonania przeglądu i termin dostarczenia protokołów

• Format i zawartość protokołu, najlepiej z załączonym wzorem

• Procedura zaleceń pokontrolnych określająca, co firma robi, jeśli stwierdzi usterkę wymagającą natychmiastowej interwencji

• Odpowiedzialność wykonawcy za błędy w protokole lub przeoczenie usterki

• Warunki dostępu do lokali oraz wskazanie, kto zapewnia wejście do mieszkań

• Klauzula zachowania dokumentacji przez wykonawcę (minimalny okres: 5 lat)

• Sposób rozwiązania umowy i przekazania dokumentacji historycznej

Procedura zalecenia pokontrolnego w umowie

Najczęstszy problem po przeglądzie to sytuacja, w której protokół wskazuje usterkę, ale nikt nie określił terminu jej usunięcia ani nie zweryfikował, czy została naprawiona. W umowie warto uwzględnić:

• Podział zaleceń na pilne (natychmiastowa interwencja) i do realizacji w określonym terminie

• Obowiązek pisemnego powiadomienia zarządcy o usterkach zagrażających bezpieczeństwu przed zakończeniem wizyty

• Kontrolę sprawdzającą wykonanie zaleceń po upływie terminu wraz z informacją, czy jest w zakresie umowy czy wymaga dodatkowego zlecenia

• Format dokumentu potwierdzającego usunięcie usterki

FAQ