Wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia: najważniejsza różnica
Wspólnota mieszkaniowa powstaje tam, gdzie lokale mają odrębnych właścicieli, a części budynku służące wszystkim są nieruchomością wspólną. Klatka schodowa, dach, elewacja, piony instalacyjne, główne rozdzielnie czy przewody kominowe nie są niczyje, ponieważ należą do właścicieli lokali w odpowiednich udziałach, a zarząd wspólnoty lub prowadzi sprawy techniczne w ich imieniu.
W spółdzielni mieszkaniowej układ jest bardziej pośredni, bo spółdzielnia jest osobą prawną, ma własny zarząd, statut, regulaminy i organy wewnętrzne. To zarząd spółdzielni organizuje bieżące utrzymanie budynków, planuje kontrole, podpisuje umowy z wykonawcami i rozlicza koszty z opłat eksploatacyjnych. W zależności od struktury praw do lokali w danym budynku mogą występować lokale spółdzielcze i lokale wyodrębnione, ale dla mieszkańca najważniejsze jest to, że ścieżka nacisku jest bardziej pośrednia niż we wspólnocie.
W obu modelach punkt wyjścia jest jednak ten sam, czyli by budynek był utrzymywany w stanie bezpiecznym i zgodnym z przeznaczeniem.
Kto odpowiada za obowiązkowe przeglądy budynku?
W Prawie budowlanym obowiązek jest opisany szeroko: właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma utrzymywać i użytkować obiekt w sposób zgodny z zasadami bezpieczeństwa. Art. 62 tej ustawy wskazuje okresowe kontrole, w tym roczne kontrole określonych elementów budynku, instalacji gazowych i przewodów kominowych oraz pięcioletnią kontrolę obejmującą między innymi stan techniczny i przydatność do użytkowania obiektu, instalację elektryczną i piorunochronną.
We wspólnocie praktycznym adresatem tego obowiązku jest zarząd wspólnoty albo profesjonalny zarządca, jeżeli powierzono mu prowadzenie spraw technicznych. Właściciele lokali finansują przeglądy przez zaliczki, fundusz remontowy i koszty zarządu nieruchomością wspólną, ale nie muszą samodzielnie zamawiać kontroli dachu, pionów gazowych czy przewodów kominowych. Właśnie to powinno być wpisane w roczny rytm pracy zarządu.
W spółdzielni odpowiedzialność operacyjna skupia się przy zarządzie spółdzielni. To on powinien zapewnić harmonogram przeglądów, wykonawców z właściwymi uprawnieniami, protokoły, wpisy w książce obiektu budowlanego i reakcję na zalecenia. Mieszkańcy płacą za utrzymanie budynku w opłatach, ale samo zlecanie kontroli nie wymaga osobnej decyzji każdego lokatora.
Jakie kontrole powinny być w harmonogramie przeglądów?
W praktyce harmonogram powinien obejmować nie tylko sam termin wizyty kontrolującego, ale też zakres kontroli, wykonawcę, sposób dostępu do pomieszczeń technicznych i termin usunięcia zaleceń z poprzednich protokołów. Dobrze prowadzony budynek nie żyje od protokołu do protokołu. Zarząd albo administrator powinien widzieć, które instalacje wymagają rocznej kontroli, które wchodzą w cykl pięcioletni, a które trzeba sprawdzić doraźnie po awarii, remoncie albo zdarzeniu pogodowym.
- Roczna kontrola stanu technicznego elementów budynku narażonych na zużycie i wpływy atmosferyczne.
- Roczna kontrola instalacji gazowej oraz przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.
- Pięcioletnia kontrola stanu technicznego i przydatności budynku do użytkowania.
- Pięcioletnia kontrola instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie wskazanym w Prawie budowlanym.
- Prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz wpisywanie kontroli, zaleceń i wykonanych robót.
Ten zakres jest wspólny dla budynków zarządzanych przez wspólnoty i spółdzielnie, ale różnie wygląda jego egzekwowanie. We wspólnocie właściciel może dopytać zarząd, wnioskować o temat na zebraniu, sprawdzić dokumenty i naciskać na uchwały budżetowe. W spółdzielni mieszkaniec zwykle zaczyna od pisemnego wniosku do zarządu, a jeśli odpowiedź jest niewystarczająca, kieruje sprawę do rady nadzorczej, walnego zgromadzenia albo organu nadzoru budowlanego.
Kto płaci za przeglądy we wspólnocie i spółdzielni?
Koszt przeglądów budynku nie jest prywatnym wydatkiem jednego mieszkańca, jeżeli dotyczy części wspólnych. We wspólnocie jest to koszt zarządu nieruchomością wspólną, pokrywany z zaliczek właścicieli i środków zaplanowanych w uchwale gospodarczej. W spółdzielni koszt pojawia się w kosztach eksploatacji i utrzymania zasobów, a mieszkaniec finansuje go pośrednio w opłatach.
Warto jednak uważać na granicę między budynkiem a lokalem. Przegląd pionu gazowego, przewodu kominowego, instalacji na klatce schodowej czy rozdzielni głównej dotyczy części wspólnej. Kontrola przerobionej instalacji w mieszkaniu, wymienionego piecyka, dodatkowych obwodów elektrycznych albo podłączenia urządzenia grzewczego może już obciążać właściciela lokalu, zwłaszcza gdy zmiana była wykonana na jego zlecenie.
Najczęstszy spór zaczyna się tam, gdzie ktoś upraszcza zasadę do zdania "za wszystko odpowiada administracja" albo "wszystko w mieszkaniu jest prywatne". W instalacjach granica bywa techniczna, a nie intuicyjna. Może przebiegać na kurku odcinającym, zabezpieczeniu, pionie, liczniku, trzonie kominowym albo miejscu włączenia lokalu do instalacji wspólnej. Dlatego przy awarii najpierw trzeba ustalić granicę odpowiedzialności, a dopiero potem przerzucać koszty.
Jak właściciel lokalu może sprawdzić protokoły przeglądów?
We wspólnocie właściciel lokalu ma prawo kontroli działalności zarządu. W praktyce oznacza to możliwość pytania o harmonogram przeglądów, wglądu do dokumentów dotyczących nieruchomości wspólnej i sprawdzenia, czy zalecenia z protokołów są zamykane. Dobrze jest pytać konkretnie: o datę ostatniej kontroli gazowej, kominiarskiej, elektrycznej, pięcioletniej kontroli budowlanej oraz o listę zaleceń, które nadal czekają na wykonanie.
W spółdzielni podstawą jest przede wszystkim pisemny wniosek do zarządu. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje prawo członka do otrzymywania między innymi kopii uchwał, protokołów obrad, protokołów lustracji, sprawozdań finansowych, faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi. W praktyce o protokoły techniczne warto pytać wprost, a przy odmowie prosić o podanie podstawy prawnej i trybu odwołania wewnątrz spółdzielni.
Co z instalacją wewnątrz lokalu?
Niezależnie od tego, czy budynkiem zarządza wspólnota, czy spółdzielnia, trzeba rozdzielać części wspólne od lokalu. Piony, główne odcinki instalacji, rozdzielnie, kotłownia wspólna, przewody kominowe jako część budynku i wentylacja wspólna są zwykle po stronie podmiotu zarządzającego budynkiem. Obwody elektryczne wykonane w mieszkaniu, urządzenia podłączone przez właściciela lokalu, przeróbki instalacji gazowej za kurkiem odcinającym i wewnętrzne elementy wyposażenia lokalu zwykle wymagają reakcji właściciela lokalu.
Nie oznacza to, że wspólnota albo spółdzielnia może ignorować problemy zgłaszane z mieszkania. Jeżeli usterka lokalowa wskazuje na kłopot w pionie, kominie, wentylacji albo instalacji wspólnej, zarządca powinien sprawdzić sprawę w zakresie swojej odpowiedzialności. Z drugiej strony właściciel lokalu nie powinien oczekiwać, że fundusz wspólny zapłaci za prywatną przeróbkę, niesprawne urządzenie albo instalację zmienioną bez dokumentacji.
Granica odpowiedzialności za instalację przebiega zwykle na pierwszym zaworze, kurku lub zabezpieczeniu odcinającym lokal od instalacji wspólnej, nie na samych drzwiach wejściowych.
Co zrobić, gdy wspólnota albo spółdzielnia nie robi przeglądów?
Najpierw warto złożyć pisemne pytanie o daty ostatnich kontroli i protokoły. Jeżeli odpowiedź jest niepełna, kolejnym krokiem jest ponowienie wniosku z doprecyzowaniem, że sprawa dotyczy obowiązków z art. 61 i 62 Prawa budowlanego oraz bezpieczeństwa mieszkańców. We wspólnocie można dodatkowo wnioskować o umieszczenie sprawy w porządku zebrania właścicieli, pytać o plan gospodarczy i rozliczenie funduszu remontowego, a przy spornej uchwale rozważać środki przewidziane w ustawie o własności lokali.
W spółdzielni ścieżka zwykle prowadzi przez zarząd, radę nadzorczą i walne zgromadzenie. Jeżeli problem dotyczy realnego zaniedbania technicznego, a nie tylko braku odpowiedzi na e-mail, można zawiadomić . Takie zawiadomienie powinno opisywać konkretny budynek, instalację, brak znanych kontroli, objawy techniczne i dotychczasową korespondencję. Nie warto pisać samego "administracja nic nie robi", bo organ nadzoru musi wiedzieć, jaki stan ma sprawdzić.
Dlaczego dokumentacja przeglądowa jest tak ważna?
Protokół nie jest ozdobnym załącznikiem do segregatora. To dowód, że kontrola została wykonana, kto ją wykonał, jaki był zakres, co stwierdzono i jakie zalecenia wydano. Jeżeli po pożarze, zaczadzeniu, zalaniu albo awarii elektrycznej pojawia się pytanie o odpowiedzialność, brak dokumentacji działa przeciwko temu, kto miał organizować utrzymanie budynku.
Coraz większe znaczenie ma też książka obiektu budowlanego, w tym jej cyfrowa postać w systemie c-KOB. Powinna porządkować historię kontroli, robót, zaleceń i zmian technicznych. Dla właściciela lokalu albo mieszkańca spółdzielni sama informacja, że "przegląd był", jest mniej wartościowa niż konkretny protokół z datą, zakresem i zaleceniami.
Pomocne będą też artykuły przegląd instalacji w bloku - kto zleca, kto płaci i jak często, jakie dokumenty z przeglądów powinien mieć zarządca nieruchomości oraz odpowiedzialność zarządcy nieruchomości a Prawo budowlane.