Kto odpowiada za przegląd instalacji elektrycznej?
Art. 62 kieruje obowiązek kontroli do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego i właśnie dlatego odpowiedź zależy przede wszystkim od rodzaju budynku i sposobu zarządzania nim.
| Obszar | Kto odpowiada | Co to oznacza w praktyce |
|---|---|---|
| Wynajmowany dom jednorodzinny | właściciel obiektu | zapewnia kontrolę okresową i dokumentację |
| Budynek wspólnoty lub spółdzielni | właściciel albo zarządca budynku, zależnie od formy zarządzania | zwykle organizuje kontrolę całego budynku i ustala dostęp do lokali |
| Stan instalacji w wynajmowanym lokalu | oraz, w określonym zakresie, najemca | podział napraw wynika z ustawy i umowy; nie zmienia to obowiązków publicznoprawnych dotyczących kontroli obiektu |
| Dostęp i zgłaszanie usterek | najemca | udostępnia lokal w uzgodnionym terminie i niezwłocznie zgłasza nieprawidłowości |
W budynku wielolokalowym nie należy zakładać ani że przegląd części wspólnych automatycznie objął mieszkanie, ani że każdy właściciel musi zamawiać osobną kontrolę. Najpierw sprawdź protokół kontroli budynku lub poproś zarządcę o pisemne potwierdzenie zakresu. W sytuacji, kiedy elektryk nie miał dostępu do lokalu albo instalacja w mieszkaniu została wyłączona z badania, właściciel powinien uzgodnić sposób uzupełnienia kontroli.
Jak często i kiedy zrobić przegląd wcześniej?
Podstawowy termin to co najmniej raz na 5 lat. Nie oznacza to jednak, że z każdą reakcją trzeba czekać do kolejnej kontroli okresowej. Kontrolę lub diagnostykę należy zlecić wcześniej, gdy pojawiają się objawy awarii, instalacja została zmieniona albo doszło do zdarzenia mogącego wpłynąć na jej bezpieczeństwo.
Wcześniejszy przegląd warto zlecić, gdy:
- Kupujesz lokal bez pełnej historii dokumentacji lub nie wiesz, czy poprzednia kontrola obejmowała mieszkanie.
- Mieszkanie było wynajmowane przez wiele lat bez kontroli instalacji.
- Instalacja jest stara, ma przewody aluminiowe, nie ma współczesnych środków ochrony albo była wielokrotnie przerabiana.
- Najemca zgłaszał problemy z bezpiecznikami, iskrzeniem lub ciepłymi gniazdami.
- Planujesz podłączyć płytę indukcyjną, klimatyzację, ogrzewanie elektryczne lub ładowarkę samochodu, co może wymagać oceny i mocy przyłączeniowej.
- Lokal został zalany, doszło do pożaru, przepięcia albo ingerencji w instalację.
- Kończysz remont i chcesz potwierdzić bezpieczeństwo po wprowadzonych zmianach.
Co obejmuje przegląd w mieszkaniu na wynajem?
Ustawowa kontrola pięcioletnia obejmuje sprawdzenie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony przeciwporażeniowej, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. W zależności od budowy i wyposażenia instalacji elektryk wykonuje oględziny oraz odpowiednio dobrane próby i pomiary, między innymi:
- oględziny rozdzielnicy, zabezpieczeń i osprzętu,
- sprawdzenie ciągłości i ,
- pomiar w zakresie właściwym dla badanej instalacji,
- ocenę skuteczności ochrony przeciwporażeniowej,
- sprawdzenie , jeżeli są zainstalowane,
- ocenę uziemień, jeżeli występują i należą do zakresu badanej instalacji.
Nie ma jednej wartości granicznej właściwej dla każdej instalacji i każdego pomiaru. Wynik ocenia się z uwzględnieniem układu sieci, parametrów obwodu, zastosowanych zabezpieczeń, dokumentacji i właściwych norm. Po kontroli powstaje zawierający zakres badania, ustalenia, nieprawidłowości, zalecenia i dane osoby uprawnionej, a tam, gdzie wykonano pomiary, także ich wyniki i ocenę. Wynik bez zakresu badania niewiele mówi o realnym stanie instalacji. Szerzej o wymaganiach wobec dokumentu: protokół z przeglądu elektrycznego, co musi zawierać.
Jakie obowiązki ma najemca?
Najemca nie powinien samodzielnie przerabiać instalacji ani ignorować objawów awarii, ponieważ zgodnie z Kodeksem cywilnym powinien używać lokalu zgodnie z umową i przeznaczeniem oraz niezwłocznie zawiadomić o naprawach, które go obciążają. Ustawa o ochronie praw lokatorów nakazuje również udostępnić lokal po wcześniejszym ustaleniu terminu w celu okresowego lub doraźnego przeglądu stanu technicznego. Przepisy nie wyznaczają terminu 48 godzin — strony powinny uzgodnić realny termin, chyba że wystąpiła awaria zagrażająca bezpośrednim powstaniem szkody, bo wtedy lokal należy udostępnić niezwłocznie.
W typowym najmie ustawa przypisuje najemcy konserwację i naprawę osprzętu oraz zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów. W prywatnym zasobie strony mogą uregulować ten podział inaczej w umowie. Koszt ustawowej kontroli nie staje się jednak automatycznie kosztem najemcy tylko dlatego, że mieszka on w lokalu.
Co grozi właścicielowi za brak przeglądu elektrycznego?
Niewykonanie obowiązkowej kontroli może skutkować odpowiedzialnością przewidzianą w , a stwierdzone zagrożenia trzeba usunąć w czasie kontroli lub bezpośrednio po niej. Dla wynajmującego brak dokumentacji oznacza także problemy dowodowe, gdy dojdzie do szkody:
- nadzór budowlany. Organ może żądać dokumentacji i podjęcia działań usuwających nieprawidłowości,
- odpowiedzialność cywilna, jeśli wada instalacji wyrządzi szkodę, znaczenie będą miały przyczyna zdarzenia, wiedza o usterce i reakcja odpowiedzialnych osób,
- ubezpieczenie. Brak kontroli nie oznacza automatycznej odmowy wypłaty; decyzja zależy od warunków polisy, okoliczności szkody i związku zaniedbania ze zdarzeniem,
- relacja z najemcą. Nieusunięta wada może uzasadniać roszczenia przewidziane w Kodeksie cywilnym, w tym w określonych sytuacjach obniżenie czynszu lub nawet wypowiedzenie najmu.
Protokół powinien pozwalać ustalić, co rzeczywiście sprawdzono, jakie uzyskano wyniki, jakie wykryto nieprawidłowości i co należy naprawić.
Lista kontrolna właściciela mieszkania na wynajem
- Ustal datę ostatniej kontroli budynku i sprawdź, czy jej zakres obejmował instalację w wynajmowanym mieszkaniu.
- Przy zmianie lokatora zapytaj o iskrzenie, zapach spalenizny, nagrzewanie gniazd, częste zadziałania zabezpieczeń i samodzielne przeróbki.
- Przed wydaniem lokalu opisz stan instalacji i wyposażenia w protokole zdawczo-odbiorczym, najlepiej ze zdjęciami.
- Zweryfikuj, czy kontrolę podpisała osoba z uprawnieniami budowlanymi odpowiedniej specjalności albo kwalifikacjami wymaganymi przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją instalacji elektrycznych, w odpowiednim zakresie.
- Sprawdź zalecenia i terminy napraw, sam protokół nie kończy obowiązku, jeśli wykryto nieprawidłowości.
- Przechowuj protokół lub potwierdzenie objęcia lokalu kontrolą razem z dokumentacją najmu i dowodami wykonania zaleceń.
Najczęstsze pytania
Chcesz zamówić kontrolę instalacji w mieszkaniu na wynajem? Zarezerwuj wizytę lub sprawdź szczegóły usługi.