Jakie przeglądy trzeba zaplanować?
Podstawą jest art. 62 . Co najmniej raz w roku kontroluje się stan techniczny elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych, w tym , i . Co najmniej raz na pięć lat kontroluje się stan techniczny i przydatność do użytkowania całego budynku, jego estetykę i otoczenie, a także wykonuje badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej. Budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz inne obiekty budowlane o powierzchni dachu ponad 1000 m² podlegają kontroli co najmniej dwa razy w roku, do 31 maja i do 30 listopada. Kontrole te obejmują zakres kontroli rocznej – nie oznacza to obowiązku zamówienia dodatkowej, trzeciej kontroli tego samego zakresu.
Do tego dochodzą czynności wynikające z innych przepisów, bo rozporządzenie przeciwpożarowe wymaga czyszczenia przewodów spalinowych od urządzeń gazowych co najmniej raz na 6 miesięcy, a przewodów wentylacyjnych co najmniej raz w roku. Jeśli budynek ma dźwigi, podlegają one badaniom i konserwacji. Gaśnice i urządzenia przeciwpożarowe, w tym hydranty wewnętrzne i oświetlenie ewakuacyjne, wymagają przeglądów i konserwacji według dokumentacji oraz instrukcji producenta, nie rzadziej niż raz w roku. Węże hydrantów wewnętrznych poddaje się próbie ciśnieniowej raz na pięć lat. Dla placu zabaw trzeba zaplanować kontrole i konserwację według właściwego harmonogramu: oprócz kontroli pięcioletniej wynikającej z Prawa budowlanego uwzględnić kontrole bieżące, funkcjonalne i roczne wynikające z norm i instrukcji. Szczegóły dotyczące podziału obowiązków w budynkach wielorodzinnych opisujemy w artykule przegląd instalacji w bloku, kto zleca, kto płaci i jak często.
| Rodzaj kontroli | Częstotliwość | Przykładowy koszt brutto do kalkulacji | Typowe źródło finansowania |
|---|---|---|---|
| roczna kontrola budowlana budynku | co rok | ok. 800–3000 zł za mały lub średni budynek | koszty zarządu, część eksploatacyjna |
| kontrola instalacji gazowej | co rok | ok. 80–150 zł za lokal przy kontroli zbiorczej | koszty zarządu, część eksploatacyjna |
| kontrola przewodów kominowych | co rok | ok. 30–80 zł za przewód przy kontroli zbiorczej | koszty zarządu, część eksploatacyjna |
| czyszczenie przewodów spalinowych i wentylacyjnych | spalinowe co 6 miesięcy, wentylacyjne co rok | zależnie od liczby przewodów, często w pakiecie z kontrolą | koszty zarządu, część eksploatacyjna |
| pięcioletnia kontrola budowlana | co 5 lat | ok. 1500–4000 zł | koszty zarządu, rozłożone na lata |
| pomiary instalacji elektrycznej i piorunochronnej | co 5 lat | ok. 150–300 zł za lokal przy zleceniu zbiorczym plus części wspólne i instalacja odgromowa | koszty zarządu, rozłożone na lata |
| kontrole półroczne dużych budynków | dwa razy w roku | indywidualna wycena | koszty zarządu, część eksploatacyjna |
| przeglądy doraźne po zdarzeniach | nieregularnie | indywidualna wycena | środki wspólnoty zgodnie z uchwałami |
Podane kwoty to przykładowe założenia kalkulacyjne brutto, a nie zweryfikowany cennik rynku na 2026 r. W planie finansowym należy zastąpić je aktualnymi ofertami dla konkretnego budynku, z jednoznacznym wskazaniem VAT, zakresu kontroli, części wspólnych, dokumentacji i kosztu ponownych wizyt. Przy ofertach pakietowych trzeba wykluczyć podwójne naliczenie tych samych czynności, czyli zakres roczny i pięcioletni może zostać objęty jedną odpowiednio udokumentowaną kontrolą. Kontroli dwa razy w roku nie dolicza się jako dwóch dodatkowych kontroli ponad roczną. Ceny przy zleceniu zbiorczym dla całego budynku są zwykle niższe w przeliczeniu na lokal niż przy zleceniach indywidualnych, o których piszemy w artykułach ile kosztuje przegląd instalacji elektrycznej i ile kosztuje przegląd kominiarski.
Z jakich środków finansować przeglądy?
Przeglądy finansuje się z wpłat właścicieli na koszty zarządu nieruchomością wspólną – najczęściej z części eksploatacyjnej, a koszt kontroli pięcioletniej warto rozłożyć na kilka lat.
Ustawa o własności lokali nie posługuje się pojęciami „fundusz eksploatacyjny” i „fundusz remontowy”, tylko mówi o , do których należą między innymi wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawy energii, ubezpieczenia i wynagrodzenie zarządcy, a właściciele lokali pokrywają je zaliczkami. W praktyce uchwałami dzielą zaliczki na część eksploatacyjną i , i od tej uchwały zależy, co z czego jest finansowane.
Najczęściej przyjmuje się, że cykliczne kontrole finansuje się z części eksploatacyjnej, a naprawy i remonty wynikające z zaleceń pokontrolnych z funduszu remontowego. Granica bywa płynna, ponieważ usunięcie drobnej usterki w instalacji to bieżąca konserwacja, a wymiana pionu elektrycznego czy przewodu kominowego to remont. Warto mieć powyższą zasadę opisaną w uchwale lub regulaminie wspólnoty, żeby nie wracać do niej przy każdym protokole. Przy awarii trzeba zapewnić środki na pilne kontrole i działania zabezpieczające – ewentualne odszkodowanie zależy od zakresu ochrony i uznania roszczenia, więc nie jest pewnym źródłem ich finansowania.
Ile kosztują przeglądy w przykładowym budynku?
Przyjmijmy przykładowe kwoty brutto dla budynku z lat 90. z 30 lokalami, 30 mieszkaniami z instalacją gazową i 60 przewodami kominowymi. Roczna kontrola budowlana to około 1500 zł, kontrola 60 przewodów kominowych po około 60 zł to 3600 zł, a kontrola instalacji gazowej w 30 lokalach po około 120 zł to kolejne 3600 zł. Razem daje to 8700 zł. W tym przykładzie przyjmijmy dodatkowo 2200–3000 zł rezerwy na nieprzewidziane drobne prace. To założenie kalkulacyjne, nie gwarancja pokrycia wszystkich zaleceń. Znane usterki i większe remonty wymagają odrębnych wycen.
Kontrola pięcioletnia z pomiarami elektrycznymi to w takim budynku na przykład 2000 zł za część budowlaną, około 6000 zł za pomiary w 30 lokalach i około 1500 zł za części wspólne i instalację odgromową, czyli łącznie około 9500 zł. Jeśli do kontroli zostało pięć lat i nie zgromadzono jeszcze środków, odkładanie po 1900 zł rocznie pozwoli zebrać tę kwotę, przy założeniu niezmienionej ceny. Roczna kwota do zaplanowania na kontrole, drobne prace i gromadzenie środków na kontrolę pięcioletnią wynosi więc około 12 800–13 600 zł, czyli średnio około 36–38 zł miesięcznie na lokal. To wyłącznie prezentacja skali wydatku: koszty nieruchomości wspólnej obciążają właścicieli zasadniczo według , a cena wykonawcy „za lokal” nie przesądza o sposobie ich rozliczenia. W roku kontroli pięcioletniej należy zaplanować pełny wydatek, finansowany m.in. zgromadzonymi środkami. Czyszczenie przewodów, konserwacja wind czy gaśnic to osobne pozycje, które trzeba doliczyć, jeśli budynek ich wymaga.
Jak uwzględnić wiek i stan budynku?
Wiek budynku jest jedną ze wskazówek przy planowaniu napraw, ale nie zastępuje oceny stanu instalacji i historii modernizacji. Nie ma uniwersalnego procentu kosztu kontroli, który zapewni pokrycie zaleceń: nawet niedroga kontrola może wykazać konieczność kosztownej wymiany instalacji. Znane usterki należy ująć w budżecie na podstawie ich wycen i terminów usunięcia. Osobną rezerwę na nieprzewidziane prace warto ustalić według historii awarii, stanu technicznego i oceny ryzyka, a następnie aktualizować po kolejnych kontrolach.
Co powinna zawierać pozycja budżetowa „przeglądy techniczne”?
Pozycja budżetowa na przeglądy techniczne powinna obejmować:
- Koszt kontroli rocznych: budowlanej, gazowej i kominiarskiej, z uwzględnieniem liczby lokali i przewodów.
- Koszt czyszczenia przewodów spalinowych i wentylacyjnych, jeśli nie jest w cenie kontroli.
- Kwotę do zgromadzenia na kontrolę pięcioletnią z pomiarami elektrycznymi i odgromowymi, uwzględniając posiadane środki i czas do kontroli; w roku jej wykonania – pełny wydatek.
- Koszt realizacji znanych zaleceń według wycen i terminów oraz osobną rezerwę na nieprzewidziane prace, opartą na stanie instalacji i historii awarii.
- Pozycję na przeglądy doraźne i kontrole sprawdzające po naprawach.
- Pozostałe wymagane kontrole i konserwację, jeśli dotyczą budynku: dźwigi, gaśnice, hydranty, oświetlenie ewakuacyjne i plac zabaw, w tym pięcioletnie próby węży hydrantowych.
Jak przedstawić koszty właścicielom lokali i wybrać wykonawcę?
Właściciele lokali często kwestionują koszty przeglądów jako zbyt wysokie lub niezrozumiałe. Pomaga pokazanie średniego kosztu na lokal i miesiąc obok sumy rocznej dla budynku, z zastrzeżeniem, że rzeczywiste obciążenie zależy od udziałów i kwalifikacji kosztów, wskazanie podstawy prawnej, czyli art. 62 Prawa budowlanego, oraz zestawienie z konsekwencjami zaniedbań. Niewykonanie obowiązkowej kontroli jest wykroczeniem zagrożonym grzywną z art. 93 Prawa budowlanego, a przy wypadku wynikającym z zaniedbań w grę wchodzi odpowiedzialność cywilna, a w skrajnych przypadkach karna. Pomaga też pokazanie historii kosztów z poprzednich lat i tego, jakie usterki dzięki kontrolom wykryto i usunięto.
Właściciel, który rozumie, że kilkadziesiąt złotych miesięcznie na przeglądy chroni go przed wielokrotnie wyższymi kosztami awarii i odpowiedzialności za zaniedbany budynek, rzadko kwestionuje tę pozycję w budżecie.
Przy większych budynkach warto zebrać kilka ofert na pakiet przeglądów, na przykład na trzy lub pięć lat. Specyfikacja powinna podawać liczbę lokali, instalacji i przewodów kominowych, a oferty warto porównywać nie tylko ceną, ale też zakresem i formą . Dobrą praktyką jest poproszenie o przykładowy, zanonimizowany protokół z podobnego budynku i sprawdzenie osób, które będą wykonywać kontrole. Przy umowach wieloletnich przydaje się , żeby umowa pozostała uczciwa dla obu stron przy wzroście kosztów.