Jak zorganizować przegląd elektryczny całego budynku?

Jaki przepis nakazuje przegląd elektryczny budynku i co on obejmuje?

Obowiązek wynika z art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego. Co najmniej raz na 5 lat właściciel lub zarządca zapewnia kontrolę stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu, która obejmuje także badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie:

1. Stanu sprawności połączeń, osprzętu i zabezpieczeń.
2. Środków ochrony przed porażeniem.
3. rezystancji izolacji przewodów.
4. Uziemień instalacji i aparatów.

Część elektryczną kontroli przeprowadza osoba z uprawnieniami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie instalacji elektrycznych albo z kwalifikacjami dozorowymi w zakresie urządzeń elektrycznych obejmującymi prace kontrolno-pomiarowe.

Badanie instalacji elektrycznej jest częścią kontroli pięcioletniej i nie zastępuje oceny pozostałych elementów budynku. Poza tym, stan instalacji, warunki jej użytkowania lub zdarzenia takie jak zalanie mogą wymagać wcześniejszego sprawdzenia.

Krok 1. Jaką dokumentację przygotować przed przeglądem?

Przed zaproszeniem wykonawców przygotuj:

• poprzednie protokoły z pomiarów elektrycznych i odgromowych,
• dokumentację powykonawczą instalacji (schematy rozdzielnic, rzuty),
• książkę obiektu budowlanego (KOB lub c-KOB),
• listę lokali i pomieszczeń technicznych z kontaktami,
• informacje o zmianach od ostatniego przeglądu: nowe obwody, instalacje fotowoltaiczne, ładowarki samochodów elektrycznych, pompy ciepła, przebudowy lokali.

Wykonawca na tej podstawie przygotuje rzetelną wycenę i plan prac. Brak schematów nie uniemożliwia przeglądu, ale wydłuża go – elektryk musi najpierw zidentyfikować obwody.

Krok 2. Jak określić zakres zamówienia?

Precyzyjnie wskaż, co ma obejmować przegląd:

• części wspólne – klatki schodowe, piwnice, garaże, pomieszczenia techniczne, oświetlenie zewnętrzne,
• rozdzielnice główne i piętrowe, wewnętrzne linie zasilające,
• lokale – instalacja w mieszkaniach i lokalach usługowych,
• instalacja piorunochronna,
• instalacje specjalne – windy (zasilanie, bez części objętej dozorem UDT), wentylacja mechaniczna, pompy, oświetlenie awaryjne, przeciwpożarowy wyłącznik prądu.

Kontrola z art. 62 dotyczy instalacji obiektu, także jej części znajdujących się w lokalach. Ustal, kto zapewnia kontrolę instalacji w mieszkaniach i lokalach usługowych oraz jak dokumentuje jej wykonanie. Ograniczenie zakresu jednego zamówienia nie oznacza wykonania kontroli całego budynku. Protokół powinien jednoznacznie wskazywać części niezbadane i ograniczenia oceny.

Przegląd elektryczny nie zastępuje obsługi urządzeń przeciwpożarowych, np. oświetlenia ewakuacyjnego i przeciwpożarowego wyłącznika prądu. Ich przeglądy i konserwację wykonuje się zgodnie z dokumentacją i instrukcjami producentów, nie rzadziej niż raz w roku (§ 3 rozporządzenia przeciwpożarowego). Badanie zasilania windy nie zastępuje czynności jej konserwatora ani dozoru UDT. W zamówieniu rozdziel te zakresy i ustal udział odpowiednich serwisów.

Krok 3. Jak wybrać wykonawcę przeglądu?

Przy wyborze sprawdź:

• uprawnienia osoby przeprowadzającej kontrolę i odpowiadającej za ocenę: odpowiednią specjalność uprawnień budowlanych albo zakres i ważność świadectwa kwalifikacyjnego na stanowisku dozoru,
• kwalifikacje osób wykonujących pomiary, w tym odpowiedni zakres czynności kontrolno-pomiarowych na stanowisku eksploatacji, jeśli wykonują je na podstawie świadectw kwalifikacyjnych,
• czy firma ma doświadczenie z budynkami tej wielkości,
• świadectwa wzorcowania mierników,
• przykładowy protokół z wcześniejszego zlecenia,
• sposób rozliczenia: ryczałt za budynek, stawka za lokal lub za obwód/punkt pomiarowy.

Pięcioletnia ważność dotyczy świadectw kwalifikacyjnych, a nie wszystkich wymienionych rodzajów uprawnień. Sam podpis osoby z dozorem pod tabelami nie zastępuje przeprowadzenia kontroli i odpowiedzialności za jej ocenę.

Przy dużych obiektach poproś o harmonogram prac i określenie, ile lokali dziennie zespół jest w stanie przebadać.

Krok 4. Jak zaplanować harmonogram i wyłączenia prądu?

Część pomiarów (np. rezystancja izolacji) wymaga odłączenia zasilania obwodu. W budynku mieszkalnym oznacza to przerwy w dostawie prądu w poszczególnych lokalach, a przy linii zasilającej – w całym pionie.

Ustal z wykonawcą:

• kolejność lokali i klatek,
• przedziały czasowe wyłączeń,
• urządzenia wymagające szczególnej uwagi (windy, pompy, sterowniki, serwerownie, systemy alarmowe, sprzęt medyczny u mieszkańców),
• termin zapasowy dla lokali, do których nie będzie dostępu,
• wszystkie źródła zasilania, w tym UPS, agregaty, PV i magazyny energii, oraz sposób ich uwzględnienia w przygotowaniu obwodów do pomiarów,
• osoby odpowiedzialne za bezpieczne wyłączenie i ponowne uruchomienie urządzeń.

Harmonogram uzgodnij z konserwatorem wind, obsługą serwerowni i serwisami systemów bezpieczeństwa. Wykonawca musi uwzględnić możliwość zasilania obwodu z więcej niż jednego źródła. Po zakończeniu badań zaplanuj sprawdzenie, czy wymagane systemy wróciły do prawidłowej pracy. Obwody wyłączone z powodu zagrożenia pozostają nieczynne do czasu naprawy i potwierdzenia bezpieczeństwa.

Krok 5. Jak zawiadomić mieszkańców i najemców?

Z wyprzedzeniem (organizacyjnie warto przyjąć 7–14 dni; nie jest to ogólny termin ustawowy) wywieś i roześlij informację zawierającą:

• daty i godziny przeglądu w poszczególnych klatkach,
• przewidywane godziny i czas trwania wyłączeń prądu,
• prośbę o zapewnienie dostępu do mieszkania, rozdzielnicy lokalowej i gniazd,
• kontakt do administracji w celu umówienia innego terminu,
• uzgodnione z wykonawcą zalecenia przygotowania sprzętu do przerw w zasilaniu,
• możliwość poufnego zgłoszenia urządzeń wymagających ciągłego zasilania, np. sprzętu medycznego.

Odłączenie sprzętu przez mieszkańca nie zastępuje przygotowania i sprawdzenia obwodu przez elektryka. Nie należy polecać mieszkańcom otwierania rozdzielnic ani odłączania urządzeń przyłączonych na stałe.

Mieszkańcy powinni wiedzieć, że przegląd jest obowiązkowy i dotyczy bezpieczeństwa całego budynku.

Krok 6. Co robi zarządca w trakcie przeglądu?

W trakcie prac wyznacz osobę kontaktową po stronie zarządcy. Na bieżąco zbieraj informacje o:

• lokalach bez dostępu,
• usterkach wymagających natychmiastowego działania (np. przerwanie wymaganego przewodu ochronnego, nieskuteczna ochrona przeciwporażeniowa, ślady przegrzania),
• obwodach, które trzeba było wyłączyć do czasu naprawy.

Uszkodzenia i braki mogące spowodować zagrożenia wskazane w art. 70 Prawa budowlanego, m.in. porażenie lub pożar, trzeba usuwać w czasie kontroli albo bezpośrednio po niej. Nie czekaj na zakończenie prac w całym budynku. Gdy dalsze użytkowanie jest niebezpieczne, obwód wymaga wyłączenia do czasu naprawy i sprawdzenia. Kontrolujący dokumentuje ustalenia i niezwłocznie przekazuje kopię protokołu właściwemu organowi nadzoru budowlanego.

Krok 7. Jak odebrać protokół z przeglądu?

Protokół powinien zawierać elementy wymagane przez art. 62a Prawa budowlanego oraz wyniki pomiarów dla każdego obwodu i lokalu. Sprawdź:

• Czy obejmuje wszystkie lokale i części wspólne z zamówienia.
• Listę niezbadanych lokali, obwodów i elementów oraz przyczyny ograniczeń.
• Jednoznaczną identyfikację rozdzielnic i badanych obwodów.
• Wartości zmierzone, kryteria i ocenę wyników.
• Informacje o wykonaniu zaleceń poprzedniej kontroli.
• Wykaz obwodów pozostawionych bez zasilania.
• Zalecenia z terminami.
• Dane i kwalifikacje kontrolujących oraz dane przyrządów.

Jak interpretować wyniki pomiarów i opisy usterek, wyjaśniamy w artykule wyniki przeglądu elektrycznego – jak czytać protokół.

Dla obiektu objętego obowiązkiem prowadzenia książki obiektu budowlanego kontrolujący ma 7 dni od zakończenia kontroli na dokonanie wpisu (art. 62b). Zapewnij mu wcześniej dostęp do książki papierowej albo odpowiednie uprawnienia w c-KOB. Wpis nie zastępuje protokołu i załączników pomiarowych.

Krok 8. Co zrobić z lokalami bez dostępu?

Brak dostępu do części mieszkań utrudnia zakończenie kontroli. Postępowanie:

• Wyznacz drugi termin i ponownie zawiadom właściciela lokalu pisemnie.
• Udokumentuj każdą próbę uzyskania dostępu.
• Jeśli właściciel nadal odmawia, przygotuj wezwanie wskazujące cel, termin i konkretną podstawę udostępnienia lokalu, właściwą dla jego sytuacji prawnej.
• Odnotuj stan rzeczy w dokumentacji przeglądu.

Podstawy dostępu zależą od sytuacji prawnej lokalu i zarządu budynkiem. Odrębne regulacje dotyczą wspólnot, spółdzielni (art. 6¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) i najmu (art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów). Sam termin kontroli ani regulamin nie daje automatycznie prawa do siłowego wejścia. Procedury dotyczące awarii i bezpośredniego zagrożenia są odrębne. Przy utrzymującej się odmowie ustal dalszą drogę prawną; nie wykazuj niezbadanej instalacji jako sprawnej.

Krok 9. Jak dopilnować usunięcia nieprawidłowości?

Przygotuj rejestr zaleceń, który pozwala śledzić każdą nieprawidłowość od wykrycia do potwierdzenia naprawy:

Ustal zakres odpowiedzialności i finansowania dla części wspólnych oraz poszczególnych lokali, ale nie odkładaj działań zabezpieczających do czasu rozstrzygnięcia kwestii finansowych. Samo poinformowanie właściciela lokalu nie gwarantuje usunięcia zagrożenia.

Bieżąco monitoruj realizację zaleceń, a po wykonaniu napraw zleć odpowiednie odbiory i zachowaj ich dokumentację. Kolejna kontrola również obejmie weryfikację wykonania prac, nie zastąpi ona jednak stałego nadzoru.

Ile kosztuje przegląd elektryczny całego budynku?

To zależy od liczby lokali, obwodów i rozdzielnic, stanu dokumentacji oraz zakresu (np. instalacja odgromowa, instalacje specjalne). Wykonawcy rozliczają się zwykle za lokal, za punkt pomiarowy lub ryczałtowo za budynek. Przy porównywaniu ofert sprawdzaj, czy ceny obejmują ten sam zakres i protokół w tej samej formie. Uzgodnij osobno zasady rozliczania ponownych wizyt w niedostępnych lokalach, identyfikacji nieopisanych obwodów, udziału serwisów i sprawdzeń po naprawach. Orientacyjne ceny i zakres usługi znajdziesz na stronie przegląd instalacji elektrycznej.